上海保障房顶层设计加速

近日，上海住房保障和房屋管理局对外透露，未来几年，上海还将出台5部地方性法规、11部上海市政府规章，从制度安排上进一步对上海的保障房进行规范。

其实从今年2月起，上海保障房政策调整的频率很明显，步伐也越来越快。在这一年里，上海先后降低了共有产权保障房的户口年限、财产收入等准入门槛；放宽了廉租住房实物配租的申请条件和配租标准；并在努力争取将公共租赁住房转为常态化供应。除此之外，目前上海还基本建立了住房保障准入标准和动态调整机制。

门槛为何降低

从供需平衡角度来看，上海保障房门槛逐步降低是一个必然的过程。

公开资料显示，2011年，上海新建及筹措保障性住房26万多套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数不到10万户。除廉租房和公租房项目，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临消纳问题。

上海保障房申请门槛虽然在2010年和2011年都有所松动，但依然面临供需脱节的困扰。

上海的共有产权保障房也曾遭遇过市场冷遇。数据显示，2010年上海市开工建设共有产权保障房超过1000万平方米，到2012年底，又会有1000万平方米、16万套开工建设，但2011年，仅有3.7万户家庭受益。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，之前的共有产权保障房面对的尴尬是：定价对普通市民来说很有诱惑力，但符合政策限定的低收入标准的市民仍买不起。

复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰也曾向媒体袒露过另一方面的担忧：经济适用房由于种种原因大多落实在偏远郊区，交通、购物、就业、教育等配套跟不上去，必然造成供应与需求脱节。

但这些问题在2012年迎来了解决的契机。

2012年6月，上海出台规定，将推动廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房这4大类型保障房之间的相互转换，以“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”。而在2011年底，就有消息说上海当时的一批公租房是由共有产权保障房转化而来。

对于这项政策，业内已经出现了众多专家预测的转换版本，例如：限定上海户籍、并只享有部分产权的共有产权房有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售；部分专用于动拆迁安置的保障房房源，有可能将以共有产权方式向非安置居民销售。

体系逐渐完善

令许多人欣慰的是，上海保障房用地今后不再是一些偏僻地段，反而是一些“很值钱”的地段。

不久前，上海市政府在青浦赵巷规划了约658万平方米的保障房建设，其中住宅建筑面积约320万平方米，预计建成后可入住10.4万人。

提及青浦赵巷，很多上海人第一个想到的就是“地王”。2007年11月，龙湖地产以超出底价3倍多的15.42亿元拿下赵巷镇8号地块，这是赵巷板块出的第一个“地王”，而板块的楼板价也被提升到了每平方米1万元。

此后的2009年和2010年，金地集团与和记黄埔又在赵巷板块陆续造就了两个新的地王，赵巷楼板价被抬高到每平方米21865元。

其实在保障房一幢幢拔地而起的同时，政府也早已考虑到了硬件之外的问题。

据介绍，未来几年，根据《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》，《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作也将分别于 2014年和2015年开展。

另外，针对保障房质量的监督管理体系也在建成。不久前，上海市建设工程安全质量监督总站站长黄忠辉透露，上海将建立“一房一档”的保障房档案库，包括将建设、勘察、设计、施工、监理、材料供应等所有信息，定期公示并落实质量永久责任制。对质量不达标房屋政府不予回购，并且启动“黑名单”机制和质量监察机制，严惩违规责任企业和责任人。

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