新型城镇发展面临机遇和挑战

2011年，在人口普查的基础上明确了我国城镇人口达到了6.91亿，城镇化率达到了51.27%，首次突破了50%，表明我国的社会形态由“乡村型社会”为主体进入到了“城市型社会”为主体的时代。从“十六大”报告首次提出“走中国特色城镇化道路”，到今年“十八大”报告中对城镇化的新要求和寄望，城镇化已成为我国经济社会发展的必然趋势。“如中央讲的城镇化作为扩大内需的最大的潜力，不仅体现在经济发展上，还要体现在生活方式上、消费行为上以及人们的社会价值观念上。”中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如说。

我国城镇化有自身发展轨迹

我们国家的城镇化进程得到了快速的推进。截止到2011年底，全国有657个设市城市，19683个建设镇，30个城市常住人口超过800万，其中13个超过1000万，初步形成了大城市为中心、中小城市为主干、小城镇为基础的多层次的城镇体系。城镇功能日趋完善，承载能力逐步提高，公共基础设施大幅度提升。有关资料表明，中国城镇化率每提高1个百分点，就意味着1300万人从农村转移到城镇，由此带动的投资消费需求至少可以维持4～5个百分点的经济增速。“从数据可以看出，我们国家定义的‘城镇化’跟美国、日本、加拿大的标准不同，”苗乐如指出，“我们的城镇化就是国外的‘城市化’，我国是有自身的发展轨迹的。”有的资料表明，美国定义的城市地区为人口规模2500人，人口密度每平方公里386人以上，是以这个作为美国城市化的标准，达到了80.8%；加拿大定义的城市地区为人口规模1000人以上，人口密度是每平方公里400人以上，城市化率达到了80.1%；日本定位是5000人以上，密度是每平方公里4000人以上，这样的地区2005年达到66%。“而我国的城镇化率是按照居住在城镇的常住人口为基础统计出来的。”苗乐如介绍说，常住人口包括三部分人：一是城镇非农业户籍人口；二是进城打工半年以上的人口，三是从周边城镇到城市居住了半年以上的人口。“这三部分人加起来是6亿多。所以，有人说，我们的城镇化率是‘统计’出来的，是‘拆迁’拆出来的，是‘征地’征出来的。”苗乐如说，“这些不同的说法表明，大家认为，在这样的城镇化率下面，存在着一定的问题，值得研究，是今后新型城镇化过程中需要改进，或者是必须要改进的内容。”对此，他具体指出了几点问题：

一是半年以上的常住人口，不管是打工也好，还是居住也好，均没有城镇户口，享受不到同等的社会保障。二是后者的两部分人群相当多的是低收入阶层，难以支付城市生活成本，不得不再度回到农村。“有的专家讲51%的城镇化率，至少高估了10%，实际上真正能享受到城市待遇的只有30%多的人口。”三是农村壮劳力进城，农村成了空壳村，农村只剩下老人和小孩儿，带来了农业发展的滞后。四是转成城市居民的很多人并没有掌握较高的城市劳动技能，在大城市以及中小城市的生存问题都需要考虑。五是大城市人居环境问题突出。“随着农村人口都往一线城市走，一系列高聚集人口下的城市问题暴露的非常多。很多的大城市房价高，交通拥堵，城市环境污染严重。”

充分领会何谓新型城镇化

“十八大”报告提出，要把推进城镇化作为推进经济结构战略性调整的重点，把城镇化的质量明显提高。该报告提出来要科学地规划城市群规模和布局，加强中小城市和小城镇发展，加强公共服务、吸纳就业、人口聚集功能，加快改革户籍制度，有序推进农民转为市民化。中央经济工作会议特别提出要着力提高城镇化的质量，要围绕城镇化的质量因势利导，趋利避害，积极引导城镇化的健康发展；提出要把生态文明理念和原则全面融入城镇化的全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

“无论是‘十八大’报告，还是中央经济工作会议，谈到新型城镇化，都强调应该突出质量的要求，不是片面追求城镇化推进速度要多快。”苗乐如说，“原来我在北京工作也有这个体会，接触农村就感到，城镇化不是征地村民变成市民就行了，他的生活形态得变化，生活的习惯得变化。农业没了，他干什么，得有技能、得有水平、得有产业吸纳他。所以，中央提新型城镇化道路恐怕也是针对过去取得的进步和存在的问题提出来的。”

房地产发展需具备全面发展眼光

对于这个话题，苗乐如表示：“还是老话，机遇与挑战并存。”他说，城镇化应该是一个结果，推进城镇化是一个过程，推进当中经济、政治、文化、社会、生态建设应该做到五位一体，全面推进。“房地产人不能一说城镇化就来劲，就兴奋，就拿过去辉煌20年来看今后的10年、20年，我觉得这是不行的。所以，我以为新型城镇化下，不能光兴奋，不能光算城镇人口，每年进来多少人盖多少房子修多少条路，弄几个综合体，恐怕这些观念需要有大的转变。”他指出，至少有三点需要考虑：

1.新型城镇化一定要伴随着农业现代化、工业化、信息化，乃至于城镇的第三产业发展而发展，实现农业生产方式、农民生活方式的转变，使之真正成为市民。“房地产业绝对不是城镇化后简单的盖住房，城镇化必须要伴随着产业发展和人口增加的发展。”

2.随着发展区域的变动，或者说伴随着发展区域的调整，发展的规模和速度都要选择适时、适度。“我个人感觉，前十几年，甚至再长一段时间的城镇化主要是在一线城市、东部经济发展比较快的发达地区，而且后劲十足。”苗乐如以嘉兴和台州在这方面的发展作为实例，他说，嘉兴提出“两新、两分、两换”。“两新”就是建立新社区、建设新市民，“两分”就是把零星的住宅和过去的承包地与本人要分开，走农村的规模经营和生产，“两换”就是把承包地和住宅地换成城市建设用地、住宅用地，走得非常漂亮。台州也做得很不错，台州椒江区已经可以给农村的集体土地做抵押登记。“可以看到，这些城镇做的已经不是我前面提到要注意和关注的层面，实际上他们已经在着力于解决这些问题。但是需要强调的是，今后发展的重点不是这些区域，而是三四线城市、中西部地区。”“在三四线城市，目前的问题也比较集中，据我了解，现在很多开发企业往回跑。例如泰兴，原来是每年70万的建设规模，没有太多外地的农民过来打工，基本是周边的城镇村民随着城市改造转变为市民，市场很平稳。现在一说到发展，说到转型，很多房地产企业都过去，哗哗圈了一大块地，但是消费量和上市量却不会这么增加。”苗乐如说。

他同时指出，三、四线城市的房价上涨幅度小，属于供应大于需求的情况，这对市场不是坏事，但从房地产行业发展的角度来看，企业就要考虑各种变化，区域发展节奏的要求，眼睛不能仅仅盯着住宅，而是应该从推动地区的产业发展来看待。“如果企业具备很好的经验，就应该带着这些经验、资金全面推进，参与投入新型城镇化，而不是简单化地盖房子、拿项目、圈地。”苗乐如说。（消息来源：中国建设报）

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