陕西以房养老新政：设保障房管理中心回购住房

　  养老，在不知不觉间成为一个大问题。

　　中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3%。其中失能和半失能老人约3171万人，部分大中城市空巢家庭达70%。作为西部省份的陕西，65岁以上老人已达到318万，占总人口的8.53%，这标志着陕西已经进入人口老龄化社会，老年人的养老问题日益引起社会的关注。

　　在传统的家庭养老方式中，家庭成员中的劳动年龄人口提供着老年人的生存条件。而随着社会的发展，老年人口逐渐增多，家庭规模却日益变小，养老方式已经开始由“家庭养老”向“社会养老”转变。在社会养老的多种模式中，哪种模式更符合陕西的情况，更易于推开，在很长时间内成为政府和学界经常讨论的话题。

　　各地试行：阳光为何难以照进现实

　　以房养老，其实并不是一个新概念。

　　2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买投保人的房屋产权。但在试点中职能部门发现，真正符合条件的申请人很少，上海市不得不在两年前停办了这项业务。

　　同样的情形还在全国其他试行城市出现过，但大多以悄然落幕告终，“以房养老”制度一度陷入困局。

　　综合各地试验在现阶段推行“以房养老”还存在着种种问题。

　　首先，适用人群少。有房的大多经济条件好，不担心养老问题，没房的没有资格享受这个政策。按照现有情况分析，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”的境况。

　　其次是观念障碍。中国人的传统观念是，“但存方寸地，留于子孙耕。”对于老人来说，将自己居住多年的房产抵押出去，而无法留给子女，这样的现实，一下子难以接受。

　　其三，金融机构没动静。“以房养老”推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。”

　　另外，在中国，还有一条限定，那就是“70年大限”。基于目前的地权制度，我们对住宅的使用权只有70年。根据《房地产管理法》，土地使用权的续期必须重新批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附着的建筑物，都将被政府无偿收回。

　　正因为以上的原因，“以房养老”模式如何推广，何时推广，一直处于议论纷纷的状态。

　　条件具备：保障房力度显陕西优势

　　陕西提出以房养老并不是盲目的，早在2013年1月的全省两会上，省委书记赵正永就已经透露，我省现在正在探索住房养老形式，比如每一户人家拥有一套住房，到60岁的时候，政府按照市场参考价格回购住房。“到时候你的儿子和孙子都有房，不需要你传给他，这样房屋的价值就可以供你养老。”

　　当全国许多地方的“以房养老”试验都近乎停滞的时候，陕西发出这一强音究竟基于什么样的底气？

　　当我们在分析各地试行失败的原因时，可以乐观的是，至少有一些在陕西有可能得到克服。这个优势就来自于陕西规模空前而又领先于全国的保障房力度。

　　在外界对以房养老普遍的质疑声中，可能没有考虑过陕西在保障房领域的全国领先优势。“十二五”期间，陕西将建210万套保障房，这些房子在5年内将分配给全省符合条件的贫困人口。前几年，在上海、广东、江苏等地，有房子的人基本上都有不错的经济收入，对养老的成本压力感并不迫切，所以虽然观念上走在了前面，却并没有考虑到实际的需求。

　　陕西通过国家的保障房政策，让很大一部分贫困群众有房可住，这就达到了以房养老的两个最重要条件——有房子，同时经济又并不很宽裕。

　　居住在西安市东窑坊保障房小区的王清莲老人，今年75岁，国企退休职工，每月1900元养老金，有两个儿子，1个女儿。她说：“我和子女都有房子，听说省上要出台这个政策，觉得很不错，至少能解决一部分生活条件不是很好和孤寡老人的养老问题。虽然从传统的观念上看，房子是自己一辈子辛苦赚来的，但如果政策有保障，儿孙又可以自食其力，我可能会考虑接受以房养老。”

　　政府回购：有效消除百姓后顾之忧

　　对于陕西“以房养老”的具体方案和措施，省住建厅正在做前期的基础性工作。

　　赵正永在做客中央台的时候说：“我们在每个县都成立了一个公益性的保障性住房管理中心，主要是把政府建立的一些资产管好，并使符合条件的居民能够住得进去。今后要在省里推进的以房养老措施，就是住户到了60岁以后，可以把现在住的房子由这个管理中心回购，然后用回购的资金去养老。现在附带的还在推动一项工作就是要加快养老机构的建设，今年开始，每一个市都要有政府建设的养老机构，然后每年推进。让一部分老人可以用自己的房子来作为养老的资金，住到养老机构里。”

　　在以往的试行中，很多地方都是把房子抵押给金融机构，以倒按揭的方式去给付养老金，这样做许多老人并不放心，陕西以政府设立的保障房管理中心去回购住房，就让许多人后顾无忧。“把房子抵押给银行或者什么保险机构我可能心里还不放心，但是把房子卖给政府，我心里就踏实多了。”57岁的西安市新城区制线厂下岗工人张新凤每月只能靠1000元养老金生活，20多年来一直没有住所。她的最大愿望就是能买一套保障房，然后拿这套房以房养老，不用老搬来搬去，也不用担心自己以后的养老问题。

　　虽然，陕西以房养老的具体方案和措施还没有出台，但关于以房养老，很多专家认为值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现在人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是随着我国医疗保健条件的逐步改善，老年人的寿命越来越长，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

　　尽管在实际操作中，会面临着许多的制约和障碍，政府住房机构也正在对此进行前期的基础性研讨工作，但陕西在养老问题上敢于先行先试的勇气，无疑体现了一个民生政府的责任和担当。

莫道桑榆晚，为霞尚满天。这一新政，或将给陕西老年人开启一个幸福的晚年。

　　贺小巍：以房养老不能只是看上去很美

　　住有所居，老有所养，一直以来都是广大中国老百姓最朴素的幸福观。

　　然而，现实并不总是那么美好，摆在我们面前的现实问题是，国未富而人先老，我们在哪里养老、如何养老、谁来养我们老，成为许多人越来越关注的问题。私人星级养老院费用昂贵，住不起；公立养老院严重不足，住不进；传统的家庭养老又面临着诸多问题，养老难，正成为城市老年人的未来心病。

　　这样的担心显然不是多余，随着人口老龄化和高龄化，我国各类社会养老保险的支出规模将会越来越大，养老金收支缺口的出现也将不可避免。多渠道、多元化的养老方式必然将成为风险分担的重要一环。“以房养老”就是在这样的大背景下应运而生的。

　　在陕西来说，以房养老是个新生事物，而且随着拥有房子的人越来越多，这个新生事物看上去似乎很美，但具体应该怎么做，许多希望受益的人心里还是没底。参加“以房养老”改革实践的老年人群体，大多是因生活无着、无子女赡养等特殊原因才参与“以房养老”的，所以这部分人群的权益更应得到保证，这个新机制给予他们的“风险”理应降到最低。从这个意义上来说，试点方案不达到极为成熟完善的时机，推行上就宁肯慢些和稳妥些。

　　从全国已经实行的试点来看，在实际操作中可能还会面临许多的制约和障碍，但我们宁愿在这个过程中多一些民意征询、多一些专业机构，专家群体参与的探讨和评估，因为我们所期望的以房养老，是在政府的全力推动和制度保障下推进的，而绝不只是看上去很美。

　　“代际养老”向“社会化养老”转变——访西安交通大学社会保障统计与精算研究中心主任张思锋

　　本报记者 李龙飞 贺小巍

　　在陕西，“以房养老”引起了社会的广泛关注和学界的探讨。这一养老政策如何适应陕西老龄化群体实际，应采取怎样的模式，有什么突出的障碍和问题？为此，记者采访了西安交通大学社会保障统计与精算研究中心主任张思锋。

　　记者：以房养老政策是对我国养老保障制度的一项补充，其实施的背景和必要性何在？

　　张思锋：在社会发展过程中，养老方式由“家庭养老”向“社会养老”的转变是个必然的过程。老年人口劳动能力缺失，是纯消费者。在工业化、城市化进程中，家庭逐渐小型化，家庭养老逐步解体，社会养老应运而生。20世纪70年代，德国出现了现代社会养老保险制度的雏形。

　　无论是家庭养老还是社会养老，都包括经济来源、生活照料、精神慰藉。目前在我国，社会养老的首要问题是经济来源。上个世纪50年代我国形成了“广泛就业、等级保障”的养老保障模式，改革开放以来，我国的社会养老已经实现了制度全覆盖，也即将实现人口全覆盖。随着人口老龄化和高龄化，我国各类社会养老保险的支出规模将会越来越大，养老金收支缺口的出现也将不可避免。据预测，假如没有财政兜底，企业职工社会养老保险基金收支缺口累积额在2020年会达到2.79万亿元，2050年达到73.23万亿元。养老金没有完全独立运行，就存在资金风险。所以，“以房养老”的措施，就是多渠道、多元化筹集养老金的有效路径。

　　记者：以房养老在国外、省外的实行也有先例，有政府购买、银行抵押“反按揭”等形式。你认为陕西实行以房养老应采取怎样的模式？

　　张思锋：在政策实行时，我们很容易陷入“非此即彼”的思维定势。实际上，只要是合情、合理、合法的模式都可以试用。我认为至少可以采取三种模式：一是政府对房子现价评估，买下房屋，对老年房主按月支付养老金，直至其去世；二是将房屋抵押给有资质的银行，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人去世后则用该住房归还贷款；三是政府委托商业公司，给其一定的管理费用及适当利润补贴，由商业公司用市场办法运营并支付老年房主的养老金。实际上，这三种模式，对养老者来说，效果没有差别。

　　陕西的优势在于，房价和其他省份相比略低，保障房建设在全国走在前列。在以房养老制度的推进中，可以考虑先搞部分试点，比如在陕北、关中、陕南各选取一个城市，或者一个区试点，有了相应经验之后，再全省推行。

　　记者：以房养老在陕西尚属新生事物，在推行中可能存在什么样的问题，有什么阻力？

　　张思锋：以房养老是民生工程，是政府对弱势群体的一种救助投入。居民拿够自己的，政府给予支持和补贴。一个良好的社会保障政策，特点就在于广泛拥护。

　　现在对以房养老的质疑，其主要阻力有这么几点：首先，房产的价值是增减波动的，如何能保证百姓利益不受损？如果增值归政府，贬值风险归个人，确实不近人情。倘若能按照均值，将波动的增值或贬值部分由政府和居民共同分担，可能是个好的解决方案。还有，随着通货膨胀、货币贬值，如果按照每月定额返还养老金，老人的生活水平一定会下降。这就要运用经济学中的精算法，考虑进通胀率，用逐年或者逐月增加的动态分配方案，将房屋的价值逐渐兑现。

　　房子残值的处理问题，我觉得依然可以实行双轨制。老人如果要将房子残值以遗产形式留给子女，每月返还的钱就可以少些；如果完全留给国家，每月返还就多一些。还有人质疑的老人寿命有长有短，如果统一按30年返还，是不是有人就亏了？实际上以房养老有些类似商业保险，具有自助性和互助性，每个老人享受到的待遇自然不可能一致，但从整个以房养老群体来看，其平均寿命可以确保这一群体总体利益不受损失。当然，父母为子女留产业的观念恐怕一时间难以消解，但经济基础决定上层建筑，随着真正有需要的老人加入到以房养老的体系中来，更多的人会受其影响和带动，这一利民政策最终肯定能推行开来。（陕西日报）

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