“自住房”驰援北京市场

居高不下的房价再次成为人们普遍关注的焦点。更值得一提的是，国家统计局最新发布的统计数据显示，9月份，4个一线城市房价首次出现了同比涨幅均超20%的现象。已连续多月领涨全国的北京，再次以20.6%的涨幅，位列各大城市之首。在此背景下，10月23日，国家统计局发布上述统计数据后仅1天，北京同时发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（以下简称《意见》）和被称作是北京房地产调控政策升级版的“京七条”，意在从供需两端加强房地产调控。

“自住型商品住房政策是北京市住房供应机制和方式的新探索，不只是为了稳房价，更是为了切实解决中端市场老百姓的住房问题；‘京七条’则是在既定调控政策的执行上进行全面升级和强化。”北京市住房和城乡建设委员会副主任王荣武接受《中国建设报·中国住房》记者采访时说。

“上述《意见》出台具有较强的针对性，到明年底，如真能按计划完成7万套自住型商品住房的供应，对市场及预期都将产生实质性影响。北京楼市将有望真正实现‘高端有市场、中端有支持、低端有保障’的格局。”住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴对记者表示。

供需两端同调控

与之前多轮单方面限制需求的调控手段不同，这次北京市一日之内连续两次出台新规剑指楼市，并且首次尝试在抑制需求的基础上，增加“自住房”供给，真正开始从供需两端抑制房价持续过快上涨的局面。

上述《意见》明确，北京今后将加快发展自住型商品住房。自住型商品住房用地，可采取集中建设或者配建等多种灵活方式，由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。2013年底前，全市将完成2万套自住型商品房供应，明年预计完成5万套供应，将占新增供应的50%以上。

《意见》对购房价格进行了控制，自住型商品住房主要支持中端市场，限定自住型商品住房的价格低于同时段同品质的商品住房约30%，套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超过140平方米。符合限购政策在本市具有购房资格的家庭，均可购买，其中已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭拥有优先权。与保障房相比，“自住房”最大的变化在于对非户籍人口开放了购房资格。

在加大住房供应的同时，针对近期该市房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状，“京七条”在既定政策的执行上进行了全面升级和强化，相关措施包括组建限购监督委员会，严打骗购行为；通过预售证审批严查变相涨价的项目；对于房价过高、上涨过快、利润率过大的项目启动全额监管；重点审查地价款来源和开发成本，并加强税收征管和稽查等。

“预期和供需矛盾，是影响北京房价上涨过快的两大主因。鉴于此，在上述各项措施的基础上，下一步，我们还将适时出台诸如‘具体怎么分配’之类的系列配套落地政策，以便实际操作。”王荣武向记者介绍说。为防止投资获利，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让；5年以后转让的，如果有增值，应当将差价的30%缴纳土地收益等价款，与此前的限价商品房类似。

供给将呈三元格局

“近年来，北京楼市低端有保障，高端也有市场，综合起来看，政策上对中端市场的支持力度相对薄弱。发展到9月份，北京房价涨幅超过20%以后，中端市场长期以来的供求矛盾更加突出，迫切需要《意见》这样的新政策给予支持。”赵路兴表示。

自10月9日北京楼市库存首次跌破6万套以来，记者查询北京市住房和城乡建设委员会网站了解到，截至目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数仍在继续下降。

“11月北京预计入市的楼盘仅16个。从今年剩下的两个多月情况来看，市场供应短缺的态势仍将延续，并且由于前期入市项目的热销，使得大量房企相继完成全年销售计划，最后两月逐渐进入年终盘点阶段，项目入市积极性将进一步回落。”亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示。

鉴于此，王荣武表示，为缓解长期以来的供需矛盾，稳定市场预期，上述《意见》逐步落实后，按照计划，未来北京住房供给有望呈现出三元格局。根据推算，未来的北京住房供给，保障房占比20%，商品房占比80%（其中自住型商品房占比50%左右），即：保障房、自住型商品房及商品房的比例大概为1：2：2。

“《意见》和‘京七条’的推出，与近几个月北京房价上涨过快、突破20%涨幅有很大关系，最终能否平抑房价还有待市场检验。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者说。

与此同时，业内人士认为，此次政策中仍有模糊的地方需要明确，比如自住型商品房价格要低于周边同地段、同品质商品房的30%，那么周边基准价如何确定？7万套自住型住房，5年的期限，政府监管的能力能否跟上？

泰禾集团总裁助理沈力男接受记者采访时则表示，自住型商品房虽然是指定人群，但到底能够覆盖多少人，目前尚不明确。另外，这项政策到底是长期政策还是短期政策，也是开发企业十分关心的问题。“未来自住型商品房的开发企业或将更多集中在资本控制较好、建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企中间。”

即使采取“宽进严出”的政策，由于房价的长期上涨与北京人口基数的庞大，自住型商品房仍有可能通过出租、满五年过户等方式存在一定的寻租空间。“在这种情况下，具体的配售政策怎么体现公平、公正的原则，将自住型商品房真正落实到中端‘夹心层’人群，就显得特别重要。”任启鑫最后说。（消息来源：中国建设报）

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