社区商业争夺战升温

一块一直未被深度挖掘的金矿终于在城市升级转型、经济结构调整、居民消费需求发生显著变化等综合因素下闪闪发光。那就是已经发挥作用并将发挥更大作用的社区商业。

除传统社区中的超市和底商外，如今的社区商业还出现了以万科、花样年为代表的房地产商，阿里、京东等在内的B2C（Business to Customer）电商公司，以及民生银行、兴业银行等金融机构这几股来头都不小的新势力。

“社区商业争夺战的不断升温将促使城市社区进入产业化时代，这对传统意义上的社区物业管理、社区商业盈利模式、开发商身份定位及社会形象等等都将形成颠覆性效应。下一步还需更多坚持‘以人为本’，加强对社区商业的规范引导及市场化运作，以更好实现‘便民、利民、为民’。”3月21日，北京大学教授陈国强接受《中国建设报·中国住房》记者采访时如是说。

正被瓜分的最后一块蛋糕

随着我国国民经济的快速发展，城镇居民人均可支配收入日益提高，消费需求和消费结构已经发生了显著变化，居民对社区商业的需求也在日益增加。

鉴于此，记者注意到，早在2005年5月，商务部就已发布了《关于加快我国社区商业发展的指导意见》。可至今我国各种商业业态都在不断升温，惟独社区商业这个领域长期以来是“雷声大、雨点小”。

那么，社区商业的潜力到底有多大？中国到底有多少个社区

据相关机构统计，截至2012年，全国500户以上的社区约有5万个，约2500万户，人口7500万。从结构上看，这些人基本都是中国的中产阶级或以上的富裕阶层，若按照每人年均消费1000元计算，一年消费额为750亿元人民币。

“在欧美国家，社区商业占据了社会商业总支出的60%以上，而在中国的整体水平尚不足30%。”中国房产信息集团研究员陈开朝对记者表示。

由此，从事过多种产业，近年来一直致力于研发推广智慧社区、社区云服务的中国恒天集团国家时尚创意中心总规划师、副总经理王鹏锦也感慨地说，各种传统行业与互联网真正能够实现交融的地方就是社区。社区商业将是今后我国城市产业发展的最后一块蛋糕，蕴藏无限商机。

“目前失控的电商使得送货的快递车在社区路口到处都是，极大地影响着居住安全和社区环境，需要尽快建立社区服务中心集中统一采购；越来越紧张的医患关系，急迫需要通过建设社区医院进行轻重病患的分流；互联网金融、支付宝对金融市场的猛烈冲击，也在刺激银行进军社区市场，办理社区金融服务机构。”在“第六届中国地产新趋势年会”上，王鹏锦如是强调了社区产业化的现实紧迫性和必要性。

可喜的是，上述包括房地产商在内的社区新势力已经敏锐地抓住了先机，在竞相瓜分社区商业这块大蛋糕的同时更是各显神通。

记者观察并梳理发现，先行进军社区商业领域的房地产商中，万科将所做的社区配套称为“五菜一汤”，包含第五食堂、超市、银行、洗衣店、药店五大类与业主生活休戚相关的日常生活服务配套，还有“幸福街市” 蔬菜连锁超市 。另外还有北大资源集团推出的集教育、健康、金融、生活功能等为一体的“资源家”社区网络服务平台，以及世茂集团在社区提供的教育、医疗和商务等体系化云服务。

电商代表天猫服务站则是阿里集团在社区O2O（Online To Offline）领域的先发优势。据了解，自2012年10月，阿里旗下的天猫物流事业部推出“天猫社区服务站”后，目前站点已达1.3万个。

与此同时，2013年互联网金融的大热，也进一步加剧了传统银行业转型的焦虑。在民生银行董事长董文标的构想中，社区银行将和“小微金融”一起，构成民生银行未来“两小”的战略方向，这也同样被国内多家民营股份制银行视为未来的业务增长点。

下一步需要加强规范引导

社区商业是城市商业的基础，是满足居民综合消费的重要载体。但目前大部分城市社区普遍存在商业设施不足、网点布局不合理、服务功能单一的状况，并不能满足居民基本生活和提高生活质量的实际需求。

“加快发展社区商业，不仅是满足居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业的要求，也是提升城市商业现代化和综合竞争力的迫切要求。社区繁荣要与城市繁荣紧密结合，这需要依靠社区商业的力量予以积极推动。”中国扶贫基金会副会长江绍高表示。

紧紧围绕社区商业服务，花样年集团陆续发散出了“金融服务、社区服务、物业管理、地产开发、商业管理、酒店管理、文化旅游、养生养老”八个平台的商业网络。

花样年集团战略管理部总经理邓波介绍称，“以社区商品服务为例，我们每个月为业主组织一次水果团购活动，这些水果都是从产地直销，价格远低于市场，联合国内知名电商给我们的业主做团购。类似的社区商品服务，可以达到上百万元的利润。”

就房地产商而言，在上述社区产业化思维和模式下，进军社区商业领域不光只是拓展新的利润增长点这么简单的事。

陈国强分析认为，过去社区里的物业管理对开发商而言通常是个包袱，难以盈利甚至还需要贴补，但在社区产业化的思维和模式下，社区业主作为社会消费中坚将成为资源甚至是资产，蕴含着巨大商业潜力；常规住宅开发商的盈利主要集中在土地溢价和产品溢价上，但在社区产业化模式下，开发商还将获得社区服务溢价和客户资源溢价；另外，在社区产业化时代，开发商也将告别黑心开发商负面角色而转型变身为社区服务商和社区运营商，由于其就业贡献和税收贡献，他们将会备受地方政府青睐。

尽管如此，整体而言目前我国的社区商业毕竟还处于萌芽阶段，现有的很多社区商业主要还是以历史形成的沿街商铺为载体，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业的功能也不够健全。

“从实际情况来看，国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，多半是‘散卖’模式，各自为政、自负盈亏。缺乏整体规划与引导，在一个社区能做成，另外一个社区或许就不成，这样一来就形不成模式与规模，并没有真正的借鉴意义。与国外成熟社区商业模式相比较，还有很大的差距。”陈开朝对记者表示。

另外，从国外社区商业发展的成熟经验及目前城市发展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。从国外社区商业占到社会商业总支出的60% 70%的比例中就可以看出，社区商业应该是城市商业中一个重要组成部分。

“值得注意的是，社区商业所提供的服务主要还是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。现阶段很多注意力更多集中在购物中心，这种商业形态特点关注得更多的是时尚跟品牌。但作为社区商业消费者更多地关心的是它的便利跟实用性。”北京汉博商业投资管理有限公司研发中心副总监赵保军此前接受记者采访时说。（消息来源：中国建设报）

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