江苏积极探索共有产权住房保障新路

想买房子吗？想！对于很多低收入家庭来说，如果一下子拿不出足够的钱，这个办法似乎很具诱惑力：政府出一部分资金和你凑份子，并按出资比例拥有对应的产权。5至8年之后，只要将政府的产权买下来，房子100%产权就全归自己了。居住期间，购买人还不需为政府的产权再支付房租。如果其间购房人选择出售自己那部分产权，房屋增值收益也按既定比例划分，政府与下一个持有人继续共享产权及收益。

这样的好事在江苏部分地区已经实现，近年来，江苏加大住房保障工作探索，在淮安、连云港、金坛等地积极开展保障性住房共有产权试点，“共有产权模式”大胆提供“跳出去”的思变与求新：土地低价出让，政府财政支撑，让符合保障条件的家庭适度避开高房价困扰；高于成本价、低于市场价，也消除了廉租房、公租房的无产权之憾。产权共有之后，就目前情况来看，产权清晰明了、准入退出严格把关、牟利空间进一步受到挤压，江苏“共有产权模式”已经走出了一条住房保障的新路。

购房出资 政府市民同“买单”

绿意葱茏的树木，整洁划一的社区小道，红白相间的楼房……2007年，江苏省淮安市建设了当地第一批共有产权经适房——福星花园。“福星花园共有产权住房主要采取‘限房价、竞地价’带图挂牌的方式，通过项目法人招标进行市场化运作。政府共有产权部分资金共计5129万元，主要来源于地块竞得者无偿提供给政府的100套共有产权经济适用房、土地出让金溢价部分，其他税费及政府性基金优惠减免部分。”淮安市住房和城乡建设局副局长刘爱梅介绍说。

于今年4月1日被列为全国共有产权住房试点城市的淮安市，早在2007年就在全国首创了全新的保障性住房共有产权模式。近年来，特别是公租房发展成为基本住房保障方式之后，保障性住房的建设与准入退出模式不断创新，共有产权住房模式也引发了社会各界的普遍关注。

和传统经济适用住房不同，共有产权经适房最主要的特点是土地使用权取得方式不一样，权属状态不同。传统经济适用住房以划拨方式转让土地使用权，作为限制购房者处分和收益的基础，在分配后的管理环节缺乏有效合法的制约手段，且传统经济适用住房虽然也是部分产权，但没有明确政府与个人的产权比例，在上市交易时需要缴纳的增值收益测算难、操作难、不确定因素较多。同时因产权没有分割明晰，在需要抵押借贷时，银行不愿发放贷款，对申请人的购房能力造成了很大的影响。而共有产权住房则以出让方式取得土地使用权，与现行的法律和市场接轨，产权明晰，增值收益等后续管理规范且简便易行。同时，共有产权经适房主要是由地方政府让渡部分土地出让收益，有的还给予适当财政补助、税费减免，以降低建设成本，然后以低于市场的价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在购房合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。

产权比例 买多少百姓说了算

在具体操作中，共有产权的比例如何划分？重点在于产权份额的厘清和分割。在淮安，共有产权住房供应价格执行政府指导价，一般低于同区段、同期商品住房销售价格的10%左右。淮安共有产权住房基本产权比例为7 3，即个人占70%，政府占30%。为了进一步优化共有产权比例调节机制，2013年开始实行个人出资比例可在60%-100%范围之间，由购房人根据家庭支付能力自行选择。

在连云港，共有产权经适房试点房源成本价格包含四个部分，主要为个人出资金额、政府免收的土地出让金、行政事业性收费和政府性基金，后三项资金最终折算成政府出资金额，经测算确定个人产权和政府比例为8:2。

而金坛市共有产权经适房产权份额划分则更为精确和复杂，个人产权份额面积测算公式为：经适房价格÷（同期同地段同类普通商品房价格×85%）×享受经适房的面积，而政府相应份额则按照 同期同地段同类普通商品房价格×85% 经适房价格 ÷（同期同地段同类普通商品房价格×85%）×享受经适房面积最终测算得出。金坛市住房保障办公室副主任周建华向记者介绍，这两个计算公式结合了同期同地段同类普通商品房价格和普通经适房价格两个变量，具备一定科学性，价格都在同期同地段同类普通商品房价格的基础上优惠15%，能很直观反映政府较大的让利幅度。“为了更好地与普通商品住房接轨，在政府财力许可的条件下，我们还通过货币补贴助购普通商品住房形成共有产权房，也就是，选择‘房’还是选择用‘政府给的钱’去买其他的商品房，都全凭符合条件的申请人自愿做主。”周建华说，“如此一来，能够使共有产权住房与普通商品住房无缝衔接，进一步解决新就业和外来务工人员的住房困难问题，扩大房源渠道。”

严格管理 防止“有心人”有机可乘

准入和退出一直是经济适用住房制度中备受争议的环节，为了避免共有产权住房成为“福利陷阱”，江苏在制度设计之初就着重对购房者的准入和退出环节严格把关。准入时，各地对共有产权经适房申请对象严格采取“三审两公示”，即街道服务窗口一审一公示，组织民政、社保、公积金等相关部门对申请保障家庭的收入和财产联动审核，住房保障部门终审，媒体集中进行公示，广泛接受社会监督，确保获得申购资格的家庭符合条件。

在退出时，购买共有产权住房的家庭可以分期购买政府产权，完成产权从“共有”到“自有”的过程。保障家庭也可以不购买，一直用于自住。但为了鼓励购房者自主创造财富，政府“不养懒汉”，淮安规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。换句话说，在共有产权期间，政府产权对应的住房使用权相当于无偿让渡给购买家庭。

针对饱受诟病的弄虚作假难题，连云港制定出台的《连云港市市区共有产权式经济适用住房制度创新试点工作管理办法》规定，对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购共有产权式经济适用住房的，一经查实，将依法追究当事人和相关部门的责任，市住房保障主管部门将按原销售价格并考虑折价等因素作价收回其所购住房。“共有产权住房因为在《房屋登记簿》和《房屋所有权证》上有明确的比例以及权属关系，倘若私下倒卖，不仅购房人因无合法的产权凭证而存在极大风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法制止、纠正和打击，加上退出机制简晰且具有可操作性，不会像以往的经适房那样不了了之。”刘爱梅介绍道，“自2007年淮安出现共有产权住房以来，没有发生一起对申请家庭身份弄虚作假的投诉和私下倒卖名额的情况”。

据了解，严格把关的准入和退出机制让社会“夹心层”群体开始受益，淮安市共有产权住房家庭收入线标准由2007年7月最初实行的人均300元/月，放宽到2008年的人均800元/月，再放宽到如今的人均月收入2000元，真正惠及到了社会“夹心层”，实现了住房保障覆盖面的逐步扩大。

上市交易 牟利空间进一步压缩

买入时限价，卖出时限利，江苏“共有产权模式”具有明确的获利约束，也在有力地挤出投资、投机性需求，有效挤压了购置型保障性住房的牟利空间，发挥着房价宏观调控的杠杆作用。

一方面，共有产权模式“退出”可以反制“进入”。政府和个人在购房时早已“约法三章”，住满5年上市交易的，应根据市物价部门公布的届时同地段普通商品住房销售均价进行评估（不计算房屋装修费用），并严格按照产权比例进行分割，将政府按比例应分得的部分作为增值收益缴纳后，方可持相关凭证办理房屋、土地权属过户手续。因此申购人的“寻租动力”减弱，“寻租成本”大幅增加。

另一方面，通过共有产权住房机制和制度设计，在政府产权的配套资金得到保证时即可让经适房购买人自主选择。具体方法是参照政府提供房源的市场价，在此价格范围内的普通商品房均可让购房人自主选择，政府以货币方式配套政府产权部分。如此一来，共有产权住房质量和价格与同类商品房直接可比，建设和供应也就有了直接的参照和约束，以后政府甚至可以从建设和供应环节完全退出，在这方面的权力寻租空间也越来越小。

另外，共有产权住房管理模式的建立，还体现了“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，实现了政府投入的住房保障资金保值增值的良性循环。“这可以让政府投入的住房保障资金真正用于需要解决住房困难问题的中低收入家庭，有效遏制了少数人利用住房保障政策进行投机。同时，进一步完善了经济适用住房政策体系，从政策上消除了牟利空间，解决了经适房增值收益分配难题，将产权进行细化，明确产权份额，明确上市交易增值收益分配，还解决了政府公共财政对住房保障资金投入不足的难题，寻求出了政府对住房保障资金筹集的新渠道，实现政府对保障性住房资金投入的良性循环。”周建华说。

记者看到，淮安、连云港、金坛三市均在共有产权保障房房屋产权证上明确标注了购房者和政府相应比例，产权结构一目了然。政府与个人“合伙”的出资金额登记在房产证上，确定的共有产权份额有利于房产在未来上市交易时计算出明晰的分成比例。连云港市住房保障和房产管理局副局长宋和景介绍：“在此过程中，政府除了是一般意义上的‘建设者’、‘管理者’之外，还扮演了‘投资者’的角色，通过把政府给予的优惠政策按比例体现在产权共有中，上市交易时将房屋价值按比例分割，政府与个人分别按比例得到房屋增值收益，等于政府在经适房建设中的投入实现了保值增值的良性循环。”“采取共有产权的办法，通过市场机制解决住房问题，政府和居民按份持有住房产权，体现了政府在住房方面的公共职能，开启了一扇帮助社会‘夹心层’群体实现住有所居的‘门’。这部分群体可以根据自身条件先购买一部分产权，实现稳定居住，随着收入提高、住房支付能力增强，再逐步增购产权。”江苏省住房和城乡建设厅副厅长彭向峰说，这种方式，通过个人出一些、政府担一些的办法，发挥市场机制的作用，既缓解了个人住房支付能力暂时不足的问题，也减轻了政府的住房保障支出压力，同时兼顾了个人与政府的增值收益划分，实现一举多得。

据了解，2012年以来，根据江苏省人民政府对民生幸福工程“六大体系”建设开展试点示范、破解难点问题的要求，江苏省住房和城乡建设厅会同省财政厅、省民政厅共同研究部署住房保障体系建设工作，突出解决问题导向，开展了十项政策制度创新试点，其中组织淮安等市作为共有产权式经济适用住房制度创新试点城市，明确试点工作要求，确定验收考核标准，安排专项补助经费。经过一年多来的实施推进，3个试点城市通过了省级验收，共计对1300套经济适用住房实施了共有产权，试点示范工作取得了良好效果。（消息来源：中国建设报）

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