成都、三亚两地调整户型管理

5月6日，四川成都市人民政府下发文件称，6月1日起，购买建筑面积在90平方米以上商品住房或二手住房，并取得房屋所有权证且在成都参加社会保险1年以上的市外人员，可在房屋所在地申请登记本人、配偶和未成年子女的户口。

消息一出，很容易让人联想起一个月前的三亚。4月3日，三亚市出台《加强三亚市商品房户型管理的决定》（以下简称《决定》），确定《决定》下发之日起，不再审批80平方米以下小户型商品房项目，之前经过审批的，仍可按原计划建设。

成都和三亚对房地产市场的干预皆从户型管理上“下手”，但无论是出发点还是具体措施针对的都是当地楼市。对此，亚太城市房地产研究院院长谢逸枫的看法颇有代表性：“两地政策其实是地方政府执行中央‘分类调控’与‘双向调控’的政策体现。”

“落户线”回归影响有限

成都市此次下发的文件除了规定“落户线”重回90平方米以外，还做出补充说明：购买商品房时间以在房管部门进行合同备案登记的日期为准，购买二手住房时间以在房管部门进行房产买卖过户登记的日期为准。

相较于一线城市购房落户的艰难，从2003年开始，成都市户籍管理政策就已经开始出现松动。2003年，成都市的购房入户政策规定：购买60、90、120平方米的商品房都可以按照相应标准入户；2006年，规定改为90平方米以上，并需满足劳动合同和社保证明等条件才能入户；2008年开始，由于汶川地震的影响，为吸引入户，成都市降低要求，规定只要购买70平方米以上住房就能入户。

汶川地震后6年，此次购房落户新政的出台更多的被解读为“回归”。在文件对政策调整作出的解释中也可以看出回归的意图：“灾后重建工作已基本完成，为使户籍人口增长与经济社会发展相适应，现完善购房入户政策有关事宜。”

中房集团成都房地产开发有限公司总经理薛玉川向本报记者表示，目前成都的商品房供应70 90平方米占绝对主流，新政出台短期内90平方米以下的房子销售会受一些影响，甚至会出现价格下调。但他同时表示，这种影响远不足以引起成都楼市震荡，“总体影响非常有限。”

持相同观点的还有成都国奥置业有限公司副总经理郑声远。以上结论的根据除了近期内成都楼市的平稳态势外，另一个则是成都落户的吸引力有限。“为入户而购房可能只占到购房目的的十分之一，加上成都相对宽松的入户条件，落户政策的改变对当下楼市的影响其实很有限。”成都市住房和城乡建设委员会一位不愿透露姓名的官员在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时如是表示。

谈及购房新政对未来楼市产生的影响，成都多个开发商向记者表示，3 5年内，90平方米以上的房子势必会有一定的增长，尤其是90 100平方米面积段的房子，在未来销量有望持续走高。

“停批令”实为消化存量

如果说成都的楼市新政是“回归”，那么三亚“80平方米以下小户型停批令”则是一种明显的调整市场结构的策略。

据三亚市房产管理部门数据，三亚目前在售的商品住宅80%以上的购房者是外来客户，用于投资、养老以及度假，即所谓的“候鸟型业主”。小户型商品房备受这一客群的青睐。除此之外，很多业主将闲置房屋租赁给游客，稀释了三亚支柱产业之一的酒店业收入。其中，低成本低租金的小户型尤甚。

小户型吸引了大量岛外人口，但人口的增加却给三亚带来了“城市病”的征兆。三亚市规划局建设规划科科长何大哲在对外解释“停批令”时曾谈及新政出台的原因：“近年来大量小户型商品房使三亚城市流动人口容量增加，医院、教育、交通、停车场等公共服务设施建设超负荷运转，城市生活舒适度降低，给城市管理带来诸多问题。”

背后更大的原因则是三亚商品住宅结构严重失衡。据官方媒体报道，三亚目前在售新房中，小户型面积在200万至300万平方米。有业内人士表示，加上已建未售和已批未建的，三亚的小户型商品房足够消化三到四年。

不难看出，三亚出台此政策的初衷是为了缓解房地产对城市公共服务基础设施的压力及调整三亚房地产结构。三亚凤凰岛发展有限公司董事总经理陈璐在接受本报记者采访时表示，目前“停批令”发布已过一个月，但每年4月份是三亚楼市的淡季，目前为止效果仍未显现。

另外，包括三亚凤凰岛发展有限公司、海南鲁能广大置业有限公司在内的多家当地开发商告诉记者，长远来看，未来三亚商品房供应不至于向120平方米以上的大户型倾斜，预计90-120平方米之间的户型将成主流。（消息来源：中国建设报）

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