古镇经济，大体量商业如何突围？

    近年来，随着近郊游的兴起，不少依托古镇客流而新建的商业地产项目，如雨后春笋般涌现。在成都近郊，龙泉洛带古镇表现得尤为明显，两个正在销售的项目——博客小镇和中国艺库的规划占地就超过千亩，再加上原有的 “老街”商业，未来这个小镇的商业体量将达到200万平方米的巨大体量。    是古镇需要大体量的商业配套，还是投资商在盲目开发？在繁荣的古镇游之下，掩盖的是怎样的商业逻辑？洛带古镇的大体量商铺将如何销售？未来的市场出路何在？为此，本报记者进行了现场采访。    如何让游人留下来消费？    8月7日下午，记者从成都市中心驱车前往洛带古镇，沿成洛大道，经十陵、西河后达洛带古镇，耗时约1个小时。虽然地铁4号线正在修建，十陵一带路况较差，但至西河区域时，记者忽然发现道路两侧不仅绿化好，而且宽阔平整的路面使成洛路成为可以与成龙大道、光华大道、蜀都大道媲美的又一景观大道。    便利的交通、优美的环境、深厚的文化底蕴，使得洛带古镇成为成都人近郊游的首选地之一。据成都市旅游局统计数据显示，洛带古镇年人流量达到600万人次，这也是开发商看中在这个古镇开发商业项目的主要原因之一。    “洛带古镇虽有种种优势，却掩盖不住不易察觉的尴尬。”成都全心集团总裁李国峰说，在成都周边的古镇中，洛带是距离中心城区最近的一个，短距离能够给洛带古镇带来巨大客流，短距离也成为这里留不住游客的“短板”。成都多数人到洛带古镇，往往只会做短暂停留，逛街、吃饭、喝茶后便会返回成都，即使规划有2400亩的湿地公园，相关单位有意将此地包装为成都近郊游目的地，但与平乐、安仁、泰安等古镇相比，洛带的优势仍难以凸显。    商铺如何保证投资？    记者在采访中了解到，2012年开盘的博客小镇是目前洛带最大的商业地产项目，部分产品已经陆续投入使用，主要用于经营餐饮、娱乐、住宿、高档家具、手工艺品等行业。而今年3月开盘的中国艺库三期正在销售，该项目一、二期已经有品格客栈、百家百城、错觉艺术等商家开业经营。    “洛带老街租金每月在200-400元/平方米，二手商铺交易价格为4-6万元/平方米。”一开发商负责人告诉记者，目前区域内的商业配套正在升级，新开发的一些商铺成为省内外投资者追逐的对象。据了解，中国艺库已经交付使用的商铺租金为80-140元/平方米，该项目6月新推的底商均价为3.5万元/平方米；即将开盘的博客小镇底商均价2.5万元/平方米。“以40-60平方米为主的中国艺库，虽然投资门槛较低，但投资价值确实不高。”坊间专业人士告诉记者，以该项目20平方米的商铺为例，总价大约140万元/套，如果按照租金每月60元/平方米计算，月租金大约2400元，而以目前成都一环内住宅均价10000元/平方米计算，40平方米的房子总价在40万元/套左右，租金最低1800元/月，并且空置率较低，相比之下，投资这类房产不仅投入资金少，风险相对也要小得多。“从中国艺库和博客小镇目前的现状来看，虽然在开发商统一招商下陆续有部分商铺投入使用，但距离满铺开业还有很长一段时间。”坊间专业人士认为，洛带区域2.5-3.5万元/平方米的均价，相比成都目前在售的商铺而言并无太大优势，与其选择一个并不确定的单一项目进行投资，不如选择口岸较好的城市综合体项目。    百万商业如何走出低谷？    记者在采访中了解到，占地200亩的中国艺库总建筑面积20万平方米，其中商业占10万平方米；规划占地超千亩的博客小镇，总建筑面积将达120万平方米。“未来的洛带古镇，新开发的商业体量还有100万平方米以上，业态涵盖特色街区、星级酒店、写字楼等，再加上原有商业体量，区域竞争将十分激烈。”专业人士认为，尽管这两个项目在之前取得不错的销售业绩，但后期存量如何消化将会成为开发商的“心病”。再加上博客小镇开发商知名度并不高，操盘如此庞大的商业项目，其经济实力、招商能力、管理能力、服务能力，以及资源整合能力都有待市场检验。    据嘉联地产统计显示，7月成都近郊商业供应面积约2.3万平方米，环比下降57%，同比下降90%。成交面积4.4万平方米，环比下降350%，同比下降59%。“7月近郊商业成交持续低迷，存销比逐步攀升，去化周期高达80周，未来竞争会非常激烈。”    专业人士认为，是旅游成就了古镇经济，还是古镇经济盘活了旅游区域？没有标准答案，但面对类似于洛带古镇这样的狭小区域，超百万平方米的商铺无论是销售还是后期经营，都将是区域政府、开发商、投资者、经营者必须面对的问题，这些商业如何走出市场低估，考验的是各方面的能力和智慧。：四川日报）

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