清算机制或遏制不良房贷的发放冲动

今年以来，楼市持续降温，关于不良房贷的各类讨论却随之升温。市场步入下行期，将使房贷的风险敞口变大，进而危及商业银行的日常运营。自然地，遏制不良房贷的发放规模和冲动成为商业银行关注的焦点。

从广义角度看，房贷即房地产贷款，是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。从盈利的角度看，很多商业银行之所以会出现不良房贷的现象，在于此类贷款的盈利空间大。

对比来看，包括农业贷款、消费贷款等的盈利空间较小，而且总规模也不大，反倒是作为中长期贷款的房贷，能够显示出稳定且较高的收益水平。

在房价持续上涨的条件下，此类房贷的盈利空间可能会继续增加。以购房按揭贷款为例，部分商业银行即便觉察到购房者会伪造收入证明，也会默认以购房者提交的材料作为信贷资质评审的惟一条件。原因在于即使购房者违约，持续上涨的房产资产也能快速变现，从而弥补此类贷款的风险。正是在这样一种盈利的驱动下，持续好的行情会促进房贷发放规模增加。

从理论上说，这种房贷发放模式，是典型的顺周期模式，能为商业银行带来较好的盈利增长点。但风险在于，若市场下行压力变大，此类贷款就容易转化为不良贷款。比如部分按揭贷款能力并不可持续的购房者，就无法按时偿付房贷，即导致房贷的违约。

对于此类贷款，原则上可以通过拍卖房产的做法来进行，但实际上并不可行。尤其对于购房者只有唯一一套住房的情况下，强行拍卖住房可能会遭致道义上的指责。这也说明，对于此类不良贷款的消化做法并不科学。尤其此类做法属于事后的风险把控，更是一种治标不治本的行政性手段。

因此，积极寻找一种市场化的、自觉的遏制不良房贷率的做法，将是一个重要课题。此前央行限贷政策松绑的文件中，明确提出要加快住房抵押贷款证券化（简称：MBS）的创新。

在MBS的制度下，能够使得商业银行把一些不良贷款资产进行打包，从而让其他可承受此类风险的投资者来“接盘”。但问题在于，如果房贷资产本身漏洞重重，那么此类资产包也不见得是香饽饽，反倒可能是“烫手山芋”。

所以，如何降低不良房贷发放的热度，依然是一个值得探索的问题。11月30日，央行出台了《存款保险条例（征求意见稿）》。该意见稿规定，存款保险实行限额偿付，最高偿付限额为人民币50万元。该文件的本意是为存款人存款上保险，进而维护金融秩序稳定。但此类制度也使得商业银行本身面临一个退出和清算机制，进而使经营活动时刻掂量风险。

此类清算机制的建立，使得商业银行不会像过去那样草率地发放房贷，而是会综合考虑经营的持续力和声誉的建立。如果商业银行简单追逐利润，那么或因不良资产增加而拖累其经营，最终面临被清算和退市的风险。而一旦考虑到这样一个风险，那么商业银行就会瞻前顾后，进而以谨慎的心态来考虑资产配置。

举例来说，过去很多商业银行碍于面子，在当地城市土地一级开发过程中，会积极配合政府意志来发放贷款。虽然很多时候此类贷款是以地方政府的财政承诺、土地出让收入等作为担保的，但往往在地方政府财政收支状况发生变动、土地出让政策发生变动等情况下，房贷本金和利息的回收将“颗粒无收”。不过商业银行并不会太焦虑，因为最终地方政府会出面来协调。

但是，目前一旦有了清算机制，那么就等于商业银行信贷层面的防火墙已经被推倒，进而使得呆账坏账消除的概率减少。对于商业银行而言，若要持续经营，自然会抵触过多的不良房贷的审批。

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