三四线城市楼市“南”突围

　　6月18日，国家统计局发布《2015年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，与上月相比，70个大中城市中，商品价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降0.6%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，上涨的城市有1个。同比价格变动中，最高涨幅为7.7%，最低为下降10.1%。

　　亚豪机构副总经理任启鑫在接受中国建设报记者采访时分析认为，持续不断宽松的货币政策，不但使得市场流动性充足，而且贷款利息已处于历史低位；再加上大量股市资金的获利外溢，使得房地产市场供需市场双方资金情况均开始盘活，由此也带动了更多城市商品住宅价格的上升。在这其中，一线城市基于其特定的城市优势仍处于引导低位，部分三四线城市也开始加入这一行列。首先步入上涨阶段的三四线城市多位于南部经济较发达地区，这些城市一方面城镇化速度较快，产业聚集效应使得新增购房需求能够持续增加；另一方面资金情况的活跃度使得这类城市更容易受到宽松货币政策的刺激。因此能够紧随一线城市之后快速进入价格上涨期。

　　虽然受到经济形势影响，中国房地产市场已整体进入“慢行道”，但其中一线城市仍然具备较强上涨动力。就上海而言，5月上海新建商品住宅环比涨幅达2.6%，创27个月涨幅新高。德佑链家研究部总监陆骑麟接受本报记者采访时分析认为：首先，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。其次，6月份以来，上海土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达每平方米3万元已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格，另一方面，高价拿地之后，想要有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之最，由此促进房价上涨。

　　而北京方面，北京中原房地产经纪有限公司三环新城分行经理李春鹏在接受本报记者采访时表示，2014年北京市商品住宅用地实现供应517公顷，仅完成计划的51.7%，而2015年商品住宅土地供应计划环比减少了25%。由此可以看出，北京商品住宅用地供应处于持续减少的阶段，土地供应的减少将直接导致未来北京商品住宅供应的减少。同时，北京居住证制度新规将在2015年内出台，将曲线打破限购政策，支撑有效需求快速增长。一方面是供需的强烈失衡，另一方面是供应减少带来的土地成本飙升，两相作用将导致未来北京商品住宅价格水平长期处于上涨周期。

　　具体到近期受到高度关注的城南区域方面，从三环新城门店交易数据来看，二手住宅量价齐升势头十分明显，今年一二月份该门店每月成交量只有六七十套，四五月份月成交量一下子达到了200套左右，均价增幅每平方米大概在4000元。受附近新盘开盘价持续走高影响，区域价值得到整体提升，“就目前的情况来看，受股市波动和楼市新政利好的双重影响，下半年的行情会远远超过上半年”。

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