市场日趋理性 成都房价难“疯涨”

  近期部分热点城市房价的涨跌，成为人们关注的焦点，上海二手房频繁“跳价”，南京市民连夜排队购房，深圳房价出现逆转态势，投资客降百万抛售、开发商低价开盘……对于未来房价走势，一种观点认为，热点城市集聚了全国的优势资源，人口持续流入，未来房价依然看涨；另一种观点则认为，这些城市房价已经接近“天花板”，未来不排除调整的可能性。类似于成都这样的区域，虽然部分楼盘房价会有所上涨，但多数房子价格会在现有水平徘徊。   三大因素 导致一线城市受追捧   根据中国房地产研究院对国内100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅价格自2015年5月以来持续上涨，至2016年2月已连续10个月上涨，累计涨幅为5.4%，但每月环比涨幅均在1%以内。“整体房价上涨，并不代表所有城市的房价都在上涨。”四川中原地产工商管理部经理徐东告诉记者，部分需求旺盛城市房价上涨，而库存压力较大的三、四线城市房价仍在下跌。据最新发布的今年2月中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，全国100个城市中，61个城市新建住宅价格环比上涨，38个城市环比下跌。虽有深圳、苏州等城市房价环比涨幅超过5%，但也有宜昌、海口跌幅在2%以上。“此轮房价上涨中，一线城市涨幅最大，但北上广深的上涨幅度却分化明显。”成都朗基地产执行董事蔡凌云告诉记者，一方面长期存在供不应求的现象，一线城市对人口、资源及财富的聚集力强，各类需求旺盛，而供应量相对不足；另一方面，成交结构影响，宽松政策支持下改善性需求迅速释放，“以房换房”人群支付能力较强；另外，市场货币充裕，优质投资渠道不足，一线城市房产成为重要投资标的。“一线城市中，深圳房价最先上涨，且涨幅明显高于上海、北京、广州。”中国指数研究院相关人士认为，百城价格指数数据显示，深圳房价连续18个月上涨，2月深圳住宅价格环比上涨5.41%，同比上涨52.55%。主要原因是：第一，市场供应不足，导致商品住宅长期供不应求、房价飙升；第二，楼市政策持续宽松，改善性需求大幅释放，中高端楼盘成为成交主力；第三，二手房与新房价格“涨升不断”，互相带动房价上涨预期；第四，互联网热潮及金融市场快速发展催生的财富人群购买力旺盛。   三个途径同步推进降低楼市库存   “如果从三个方面同步加强推进，未来库存量将有所下降。”知名地产策划人李绍华说。   第一，供求关系。房价大涨城市供应量将逐步释放，库存较大城市将继续控制供应。一线城市及重点二线城市近期房价上涨过快，多因供应量大幅减少，3月份是楼市传统销售旺季，房企将加大推盘力度，随着供应量增加，房价上涨态势将有所趋缓；而三、四线库存量较大城市的地方政府已经在控制土地供应，同时出台补贴政策鼓励需求释放，未来库存量将有所下降。   第二，货币政策。中央将继续实施稳健的货币政策，短期加息可能性不大，这样也降低了市场的“恐慌”情绪。目前我国仍处在城镇化快速发展阶段，未来将有大规模的农村人口进入城市；目前楼市库存压力仍较大，房地产开发投资已显著下降。   第三，政策环境。宽松政策逐步落地实施，政策将坚持分类指导、因地施策总基调。在中央将去库存作为2016年重点工作的大背景下，相关部门已出台降首付、降税率等政策，后续随着政策在各地落地实施，更多购房需求将逐步释放。同时，库存高企的三、四线城市也在灵活采取财税减免、公积金政策调整等扶持方式刺激住房消费；而房价上涨较快的一、二线部分城市将根据地方市场变化进行相应调整，甚至收紧政策，市场热度将逐步冷却。   涨幅有限 成都房价不会“疯涨”   “一线城市短期房价上涨较快，风险也在集聚，市场将逐步回归理性；类似于成都这样的热点二线城市，房价上涨有潜力，但涨幅有限，而且只是部分房子受益而已；其他三、四线城市房价将趋于稳定，政策刺激下成交量有望提升。”锐理数据总部品牌营销中心总经理郭洁告诉记者，购房者不必惊慌，从历史数据看，房地产市场和整体经济呈相互影响的态势，经济增速趋势性下滑，在一定程度上影响房地产市场需求，而房地产开发投资增长放缓也必然会拖累整体经济增长，所以未来经济增长仍将依赖于房地产开发投资企稳。   记者在采访中发现，华润金悦湾、龙湖世纪峰景、华润国际社区、天香、金地天府城、海昌天澜、恒大天府半岛、龙湖九里晴川、朗基御今缘、中德英伦联邦等楼盘现场人气确实增加了不少，甚至连一些还没有取得预售许可证的项目现场都是人满为患。“目前虽然销售现场人气增加了，但不是所有项目都卖得好。”一不愿透露姓名的地产代理公司负责人告诉记者，“从公司代理的项目来看，成都主城区和天府新区的项目不仅销量有所增加，而且多数开发商都收缩了优惠幅度，甚至取消了优惠，这样就变相地涨价了。成都郊县以及省内二级城市的多数项目，成交还是很恼火。”   来自四川中原地产数据显示，3月中旬，成都上市新楼盘环比下降3.1%，但楼盘接待客户人数环比上涨13.84%，新房报价环比上涨了2个百分点。近期针对房价的调查分析显示，看平房价的人占比为37%；看涨房价的人占比为58%；看跌房价的人占比为5%。 材料预算价直辖市材料预算价四川省材料预算价