热点城市进入“变奏”前夜

  半年之前，恐怕无人想象得到，今天的热点城市房地产市场会如此火爆。   在上海，8月17日，融信地产以110.1亿元的总价击败17家各路土豪，以每平方米10万元的名义楼面价、14.3万元的可售面积楼面价，创下全国楼面价地王。   在北京，一套房平均总价已超过500万元，紧邻北京通州区的河北省三河市燕郊开发区的楼市也迎来一轮疯涨。一年前，市场还在惊呼房价涨到了每平方米1.5万元；现在，不仅新盘开盘数量少，而且二手房价格大多数超过2.3万元，个别房源甚至直逼3万元。   “今年6月，我存到50万元，再看房价，天津外环内新盘过3万元了，市区过5万元了，真是欲哭无泪。我真害怕‘金九银十’房价再火一把，那我在津安家的梦想真不知何时实现了……”家在山西忻州农村的于洪（化名）这样说。   国家统计局公布的7月新建商品住宅价格变动情况显示，15个城市的房价同比涨幅超过10%。面对已刹不住车的房价，在传统楼市营销旺季“金九银十”即将到来之际，不少热点城市楼市却让人嗅出了“变盘”意味。   加码调控城市或全面扩容   中国人民银行自2014年11月份进入降息通道并出台一系列宽松举措后，帮助刺激了很多大中城市的住宅成交量大幅攀升。过去一年中，北京的新建住宅价格跳涨了21%，天津上涨了16%。在南方的深圳，火热的市场需求推动房价过去一年飙升了将近60%。   近日，继苏州、南京、合肥三地相继出台楼市收紧政策后，其他房价快速上涨的热点城市也传出加大调控力度的消息。   事实上，今年6月底，天津已收紧公积金贷款，以家庭为单位，按购房套数区分贷款额度为60万元、40万元和停止发放三档。就在上周，工商银行在天津的房贷新规被迅速传播，核心内容是对于纯首套仍是首付二成；对于有一套及以上住房，房贷已还清，首付变更为最低三成，按揭贷款金额50万元以上、组合贷款按揭部分金额30万元以上，利率最低8.5折；有一笔房贷未结清，首付最低三成，利率上浮10%。   而在今年早些时候，上海已经出台过一轮为楼市降温的举措。3月份，上海市政府对非上海户籍人士提高限购门槛，提高了部分二套房的首付比例，并叫停不受监管的场外配资业务。非户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在该市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。   对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策发展趋势来看，市场火热及地王频出有可能加速政策从严执行，尤其是融信获得百亿元地王之后，官方会密切关注上海楼市变化。“预计9月份前后，楼市调控政策有可能会进一步从严执行，新一轮的控地王、降杠杆等措施也会来临。”   “从厦门、苏州、南京、杭州等楼市热度及政策走向分析，三季度上述热点城市楼市调控已经进入限贷政策出台的前夜，重启限贷已经是大概率事件，核心内容显然是通过‘提首付，降杠杆’的方式为高烧的楼市降温。”张宏伟称。   值得注意的是，近几个月房价环比涨幅连续居前的热点二线城市还有杭州、武汉、福州、郑州等地，三线城市中也不乏东莞、佛山等个别突出城市。   交通银行金融研究部研究员夏丹分析认为，接下来，这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”，包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度，从而减少资金过度流入房地产市场。   房地产与宏观经济隐患待消   中原地产数据显示，如果将总价超过10亿元的地块看作地王的话，截至8月25日，年内全国已经出现单宗土地超过10亿元的地块303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗。仅8月单月，总价超10亿元地块数量就达47宗，溢价率超100%的多达33宗。同时，高总价地王频现。截至目前，单宗地超过100亿元的总价地王达到4宗，超过50亿元的有24宗，超过30亿元的有77宗。   8月26日，连续两个月房价涨幅第一的厦门迎来6幅土地的集中出让，为谨防房企躁动难抑，厦门市国土局一方面规定参与土地拍卖的房企最多只能拿一块地，另一方面，同时紧急喊话提醒相关方理性看待市场，防范高风险拿地。   而从近期国家的表态来看，政府部门也在强调防范资产泡沫的继续放大，抑制投资投机，证监会同样收紧了上市房企的再融资，不允许通过再融资拿地，国土资源部等部门则分别传出针对土地市场的政策收紧信号。   针对土地与房地产市场的畸形发展，中国社科院城市竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，现在房地产与宏观经济已经陷入一个奇怪的循环。一方面，大家都觉得房地产有前景，所有的需求端无论是中低收入者、中产阶级还是高收入阶层，无论是买房自住还是投资，大家都瞄准了房地产，尤其是中等以上的收入阶层。因此在居民的资产结构中，60%以上的资产都是房地产。“而这也使房价在不断走高的同时，房地产与宏观经济之间的隐患与风险也在不断放大。”   倪鹏飞表示，现在宏观经济高度依赖房地产，尽管中国经济要转型，一直说要转向科技创新、转向制造业、鼓励大众创新等，但从实践效果来看，在财源不足的背景下，转向房地产在增加。   事实上，在经济整体疲软的背景下，目前仍将房地产作为拉动经济主要抓手的地区不在少数。某省会城市就曾表示，受整体经济下行影响，房地产投资下滑，商品房销售面积增长迟缓，部分项目进展缓慢，少数项目停工待建。如果不采取积极稳妥措施解决，该市整体经济发展将会因房地产贡献率大幅下降而受到重要影响。   “现如今热点区域的发展红利和潜力往往很快被房地产透支。比如，一个区域有一个重要的利好，很快就被房地产商进行炒作，往往这个利好还没兑现，房价就上去了。”倪鹏飞说。 材料价直辖市材料价河北省材料价