需求外溢：环一线城市的新难题

  杭州市部分区域自9月19日起实施住房限购，成为上海周边自南京、合肥后又一收紧调控措施的城市。   而在北方，随着京津冀一体化的推进，投资客不断涌入包括燕郊、香河、固安、永清等环北京区域楼市，甚至天津静海、武清等较偏地区多年的库存大盘，如今都被来自北京的投资客消化了。半年来热点城市的价格暴涨，正在向周边区域层层传递。   投资客求保值   9月18日，杭州市住房保障和房产管理局正式对外宣布，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合杭州市房地产市场实际情况，经杭州市政府研究决定，杭州市部分区域自9月19日起实施住房限购，明确在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。此前， 2014年8月28日，杭州全面放开住房限购政策。   尽管杭州楼市限购政策主要针对主城区，但此前，合肥、南京、苏州已相继推出调控政策，长三角二线城市房价、地价、政策均出现击鼓传花般的传递效应。随着部分二线城市政策收紧，投资力量向周边城市转移，比如无锡市场开始走热，溢出效应显现。   上海中原地产市场分析师卢文曦表示，近期国家统计局数据显示投资开发意愿出现反弹，原因是一二线城市土地市场持续高温，房价上涨预期有增无减。核心二线城市重启限购主要是为了限制投资投机性需求，但核心二线城市的房价上涨预期仍然存在，此时进场仍有利可图，这成为投资客持续进场核心二线城市楼市的很重要的原因。   在这一轮楼市去库存热潮中，一线城市由于房价高企、限购等因素影响，其周边城市群被投资客认为是较安全的投资目标。在环北京区域，投资客以来自北京为主，还包括河北、天津等地。   近半年来，环北京区域包括廊坊市区、燕郊、香河、固安、武清、永清、霸州等楼市房价均出现了大涨。由于去化速度过快，多个区域城市成交量甚至出现新房市场无房可售的状态。   以廊坊市区为例。中指百城价格指数系统显示，截至2016年7月，廊坊全市新建商品住宅价格环比连续上涨11个月、同比连续上涨10个月，涨幅高达30.31%。2016年上半年全市成交面积达146万平方米，同比2015年增长54%。而据调查，在廊坊的购房人群中，投资客占比高达60%~70%。   同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段：第一阶段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心；第二个阶段始于京沪深楼市新政出台或执行层面从严，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象；第三个阶段是8月份至今，出现跨区域跨经济圈投资轮动。此时一线城市、核心二线城市房价已经抬升，部分敏感的投资客开始转向房价还处于价值洼地、未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等。   不过，上述业内人士提醒，消费者需要关注未来1年左右的市场调整期，从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策(比如楼市限购)的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。   房企热情不减   作为另一个一线城市，深圳楼市在自己一路“高歌猛进”的同时，也带动着周边城市楼市上扬。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，剔除月初时豪宅开盘的结构性影响，9月以来，深圳一手房单日成交单价呈现震荡上行趋势，9月17日成交单价达每平方米60189元。在短暂的价格下行之后，深圳房价又重回“6”字时代。高房价使深圳的购买力外溢向周边城市，包括惠州、东莞、中山在内的临深片区与去年相比，出现量价齐升的局面。   在环深圳区域，尽管上述城市推地规模被有意控制，但房企拿地热情不降。9月7日，东莞茶山镇横江村一商住地，被天津广宇发展以总价14.31亿元获得使用权，折合楼面地价每平方米12119元，溢价率高达506%。而惠州中原地产监测数据显示，截至今年9月11日，惠州商住用地成交60宗，交易价格过亿元的有10宗，其中佳兆业溢价312%通过收购恺乐居得到古塘坳两幅地。   中原地产研究指出，房企大鳄频繁在惠州拿地，表明对惠州楼市发展前景看好。除了通过招拍挂方式获取优质土地资源，不少外来房企通过并购或收购当地房企的方式打开市场，包括恒大、碧桂园、融创和中海等排名前十的房企均以这样的方式进入惠州。   对于京津冀地区，开发企业也有着同样的判断。   万科一位土地拓展负责人此前对媒体表示，北京房地产市场属于缩量，不可避免要被挤出和外溢，说到限购挤出效应，客户也在外溢。随着北京房价地价上涨，未来首次置业和首次改善将没有能力在北京购房。而这部分势必要外溢到环京区域。   对此，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏也认为，北京将通州确立为城市副中心，意味着北京由一个传统意义上的单中心城市变成了双中心城市。市场将不再是原来从一环到六环的这种大规模土地极差衰减模式，而是将重新评估一批土地价值。他表示，随着非首都功能外移，北京会有2000亿元市场份额转移到周边。   今年来的资金流动活跃一方面导致热点市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价透支，另一方面也形成了从一线城市到经济圈内核心二线城市的资金通道，这是本轮房价上涨的根本原因之一。因此，张宏伟认为，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，但经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应很难大幅增加，因此，这也很难起到缓解楼市供应紧张的作用。   在此基础上，分析人士指出，伴随供应量增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格才有可能会出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及高价地频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边才有可能会出现降温。 建材价格依据直辖市建材价格依据河北省建材价格依据