楼市调控历史经验的启示

  刚刚过去的“十一”黄金周，已成为名副其实的“楼市限购政策启动周”，全国21个城市在此期间加入到限购行列中。那么，调控效果到底如何呢？   在过去两轮调控政策公布后，由于调控目标直接指向房价，而地方政府也可以利用备案等手段来控制高价房入市，因而，环比上涨的城市个数应声减少，而环比下跌的城市个数则相应增加。这一次，应该也会看到与此前一致的环比上涨城市个数的应声下降。   此次调控，与2013年2月那次非常相似，当前经济仍然面临下行压力，政策总体仍会维持宽松，在没有其他意外冲击的情况下，房价要回头，看来不容易。   那么，调控是否会让房地产投资放缓，从而影响到整个中国经济？   全国房地产投资的相关数据显示，在2010年4月份、2011年3月份的两次房地产紧缩性调控政策出台之后，地产商的土地购置面积累计同比立即出现了锐减；2013年2月那一次貌似出现了反弹，但实则是同比跌幅的收窄。也就是说，此前几轮的房地产调控，都让房地产商立即减少了土地的购置。这可能与当时全面收紧了地产商的融资有关。   本次调控并未收紧地产商的融资，甚至还在进一步开拓新的融资渠道。考虑到资金链没有抽紧、政府希望增加土地供给和控制拍卖地价避免出现地王的情况，地产商可能增加拿地(特别是在此次首批启动限购的城市)。因而，土地购置面积同比应该不会像此前那样迅速下滑。   对于房地产开发投资来说，即便前几轮对地产商资金链进行了明显抽紧，一般也是在6个月之后，房地产开发投资增速才出现明显回落(跌幅大于2个百分点)。考虑到目前房地产开发投资本身已较低，1～8月份仅为5.4%，因而，预计短期内下行空间有限。   即便土地拍卖减少，经过大规模的地方债置换和专项金融债的注入，以及前期的土地出让，地方政府的资金紧张将大大缓解，短期内应该能够以基础设施投资的增加对房地产投资下滑进行缓冲。   本轮黄金周调控政策，与以往相比并无太大差异，从“降温”的角度可以理解。然而，从推进城镇化、维持房地产平稳发展、发展租赁市场的角度，依然保持的强烈“限外”特征则是不可取的。如果继续“限外”，就很难能够有更多农村人口的城镇化。如果没有人投资(购买超出自住之外的房子)，那么，除非完全由政府提供，否则，住房租赁市场就很难发展起来；越多投资客，房租就会越便宜。其实，投资投机购房本身并不可怕，只要控制住他们的杠杆就行了。   因而，在房地产高烧降温之后，笔者认为，应当把关注点放到维持市场长期稳定发展上，具体来说，就是应该重点采取三项措施：一是要继续降低杠杆率(特别放开限购，但同时大幅提升多套购房者的首付比例，甚至可以要求全款)；二是要采取切实措施加强对租客权益的保护；三是要大力发展REITs（房地产信托投资基金），降低地产公司杠杆，分流直接购买实物地产的投资、投机需求，同时为未来提供可能的政策操作空间。 工程建材价