因城施策元年：分化的市场 分化的调控

  2016年“两会”期间，住房城乡建设部部长陈政高曾用“分化严重，而且日趋严重”来形容当时房地产市场形势。事实上，尽管“国N条”淡出，但一年来，面对实体经济降速和罕见的“资产荒”，在热点城市房价压力史上空前的背景下，一线和三四线城市市场表现的分化并没有减弱，反而在2016年拉大到一个新的距离。也正因此，3月的《政府工作报告》首次提出“因城施策化解库存”为全年定调。   纵观2016年全年，去库存从“因城施策”到“一城一策”，政策上的不断细化和调整拒绝了“一刀切”的可能性。一方面，热点城市政府强化地方主体责任，出台了限购、限贷、增加土地供应、打击开发商和中介机构违法违规行为等措施，在各方共同努力下，热点城市房地产市场终于在年尾趋于稳定。另一方面，通过综合采取鼓励农民工和农民进城购房、推进棚改货币化安置、发展跨界地产、用足用好住房公积金等多种措施，推进去库存也取得了重要进展。   组合拳稳楼市   2016年是房地产市场分化加剧的一年，春节后，部分热点城市成交量和房价首先出现一轮快速增长，然而成交一片向好带来的是库存量的急剧下降。比如在广州，《广州市供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》列出了广州市去库存任务表，按照计划，2016年争取化解45万平方米。然而截至7月底，广州市一手商品房可售面积为2127万平方米，就已超额完成省政府下达的去库存目标任务，同时去库存周期下降至8个月。   楼市量价齐升，有需求相对旺盛等因素，但离不开金融杠杆推波助澜，2016年，住房贷款一直是新增贷款绝对主力。针对本轮调控出现的新特点和各地具体实情，住房城乡建设部积极应对，提出明确指导意见，相关省和城市陆续出台了调控措施。   3月25日，上海、深圳率先出台促进房地产市场平稳健康发展意见，从严执行限购政策，延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限，同时对信贷政策作出了新规定，拉开了一线城市收紧金融信贷政策的序幕。   7月26日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”后，市场的热度并未有明显降温。因此从9月中下旬开始，针对一线和部分二线热点城市房地产市场出现的较大波动，住房城乡建设部重点研究了16个热点城市调控工作，提出限购、限贷、增加土地供应、查处房地产开发企业和中介机构违法违规行为等措施。特别在是房地产中介专项整治中，各地加大执法检查力度，集中查处了一批违法违规的中介机构，依法进行了行政处罚，并将违法违规行为记入信用档案。住房城乡建设部连续通报了多起地方查处的典型案例和违规失信的中介机构名单，对违法违规的中介机构产生了有力震慑，对稳定市场、稳定预期起到了积极作用。   11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。在各方共同努力下，密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期，16个热点城市房地产市场正逐步趋于稳定，10月、11月商品住宅售价环比全部实现负增长或零增长，取得了阶段性成果。   国家统计局发布的数据也显示，2016年1~11月，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1~10月回落0.1个百分点。在商品房销售和待售方面，1~11月，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1~10月回落2.5个百分点。   多举措去库存   在“去库存”政策强力施行的大背景下，到去年11月末，全国房地产库存量已经连续减少9个月。根据国家统计局发布的最新数据，11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。   从各个城市出台的去库存新政内容来看，多是从供给和需求侧双向调控，其中取消“限外”和“鼓励农民进城买房”均是重点。目前，山西、山东、甘肃等多省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房，对农民进城购房分别给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策。   而河南省政府办公厅也在去年10月出台政策，研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工等纳入住房公积金受益范围；结合本地实际出台农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。   不过，正如陈政高所言，“农民工进城购房是一个历史过程，是要逐步实现的”。上述政策对于三四线城市库存去化或有短时的促进作用，但三四线城市经济薄弱、就业岗位不足，如果没有产业支撑和相关保障政策，依赖农民进城购房来缓解库存问题，效果将非常有限。因此，各地纷纷在吸引农民进城购房方面设计了长效措施，包括落实享受基本公共服务的政策，在子女上学问题上出台优惠政策，努力解决农民工就业问题等。   保障房建设仍然是2016年的重点工作，但与往年不同的是，保障房开工建设指标没有写进去年的《政府工作报告》，但报告中强调要提高棚改货币化安置比例，因此棚改也首次和去库存关联在一起。市场专家表示，从去年部分三四线城市去库存的手段来看，棚改货币安置化收效快、负面影响少，同时货币补贴更能带动购房需求，百姓受益也更加直接。   在过去一年多时间，各地在住房保障体系内展开了多种市场化运作的深入探索，在多省市进行收购商品房用作保障房的试点基础上，去年甘肃、福建、青海、河南等省份进一步扩大采用了回购商品房作为保障房形式，也有城市把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁住房。在保障性住房房源进一步丰富的基础上，各地保障对象的范围也在逐步扩大，如将保障对象扩大到非户籍人口或新就业人口。   同时，一些城市还在土地出让环节创新地嵌入新条件，如北京推出多个“限房价、竞地价”地块，在自持物业、配套承诺等多项限制条件下。从结果来看，不仅没有产生新的地王，稳定了市场预期，而且拿地的万科等企业还将按拿地条件100%持有所建住宅70年，以租赁形式面市，增加了供给。   在各地因地制宜的探索之下，一些原来的存量、库存项目正在被改造成为新型的业态，如发展旅游、养老、创业等地产项目，开展多元化经营，一些滨海城市还探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、短租宾舍等持有型物业，部分城市的去库存周期正在向较为理想的供需平衡区间回归。   专家表示，中国经济长期向好的基本面没有改变，因此房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。同时，中国的城镇化进程没有变，为房地产市场提供了很大的空间。从2016年的去库存成绩来看，城镇居民的住房需求和新市民的住房需求仍是未来房地产发展的巨大潜力，因此，在未来“长效机制”逐步清晰的情况下，市场平稳健康发展可期。(童亦弟) 建筑材料价直辖市建筑材料价福建省建筑材料价