北京限竞房将集中入市 引导市场回归理性

  2018年北京限竞房开始面世。自6月入市以来，限竞房作为今年北京市场新房供应主力，缓和了部分市场压力，释放并满足了部分市场需求。   据《中国建设报·中国房地产》了解，位于房山区的旭辉城项目首推房源已经售罄，现有剩余别墅在售，预计7月加推50套住宅。除了爆款限竞房，也有限竞房项目因为区域位置、限定价格等原因并没有得到市场的积极反馈。   中原地产研究中心统计数据显示，自2017年起，北京供应的限竞房项目合计66个，总供应面积高达500.3万平方米。事实上，自2016年北京市实施“限房价、竞地价”政策以来，2016~2017年两年北京限竞房土地供应超500万平方米，预计2018年下半年将迎来集中入市。   下半年将迎入市高峰期   限竞房的官方名称是“限房价项目”。房企以“限房价、竞地价”方式获得土地。“限”字当头，即在房价上有很严格的限制。在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。这就意味着房价在土地招拍挂时就已经敲定了上限。   同样是低于周边在售房价的限竞房项目，不同项目销售热度大有差别。对于优质项目，购房者意向强烈。据《中国建设报·中国房地产》了解，位于大兴区的瀛海府项目在6月9日率先开盘。在达到200万元验资标准后才能获得VIP资格的现场，整个摇号认购过程仅持续了不到两个小时，首期推出的194套房源就全部售罄。该项目被认为是在众多限竞房项目中“性价比”较高的一个。受政策限制，楼盘预售均价为52449元/平方米，最高不得超过55071元/平方米，低于周边的均价，主力户型为88平方米的三居。   但位于房山的金樾和著项目没有出现开盘即售罄的情况。该项目限价38994元/平方米，以中高端改善为项目定位，户型为89平方米的三居和127平方米的四居。价格虽有优势但位置相对偏远，在东方里斯顿——京雄一体化发展协创新城核心区，属于六环外，相对来说各方面配套不算完善，当日未售完的房源进入顺销期。   同样位于房山区良山新城的旭辉城项目随后在6月16日开盘，户型为75平方米的两居和89~112平方米的三居，均价38994~40994元/平方米。据《中国建设报·中国房地产》了解，旭辉城项目开盘后市场反应较好，房源虽未日光，现在也已清盘。据有关人士透露，由于当时是第一批入市的限竞房，一期开盘不到200套房，价格会低于销售限价的下限，而在下周周末（预计7月21日）加推的50套房源将维持限价水准，后期再加推的话可能会有所涨幅。   大量限竞房的入市将缓解北京新房市场供需矛盾，逐步稳定房价。同策研究院首席分析师张宏伟认为，基本上现在是刚需支撑市场，在各种限购、限售、限价的情况下，限竞房更符合刚需群体的需求，在市场供应稀缺的情况下可以释放部分需求，因此得到市场的欢迎，与此同时市场的价格并不会出现太多变化。   “对于限竞房，最大的问题是需要把土地供应加快转化成为房源供应，同时土地供应要持续增加，区位要尽量分布在五环和六环刚需相对可选的区域，减少六环外远郊区供应量。”中原地产首席分析师张大伟称，限竞房现在合计应该有5~6万套，可以缓解市场供需结构，下半年内应该是入市高峰期，因为限竞房的均价低于区域均价，可以平稳市场价格。   “对于购房者来说，限竞房有助于降低购房的成本，另外也在很大程度上倒逼相关楼盘降价，这有助于全市房价的稳定，防范价格泡沫出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从限竞房的入市来看，购房者认可程度还是比较大的，而且此类房源数量开始增加，也在一定程度上改变了市场的交易结构。   张大伟认为，北京2017年来的所有土地全部限价，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。从市场供应节奏看，140平方米以内的北京商品房在2018年截至日前只有8082套供应，大量的限竞房都属于这部分项目。从目前看，限竞房合计大约3000亿元货值，后期将出现限竞房供应量的井喷。   各方理性对待限竞房   5月26日，北京市出台《关于加强限房价项目销售管理的通知》。根据通知，在限房价项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同市保障性住房建设投资中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。然后，根据限房价项目可售住房在土地出让时规定的销售限价与评估价之比，分别采用两种方式销售。   这次新政中将设定比例暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。如果销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%（价差比低于15%）时，该项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售，和当前商品房的销售完全一样。如果销售限价与周边市场价格评估价之比低于85%（价差比高于15%）时，该项目将由市保障性住房建设投资中心收购转化为共有产权住房，摇号销售。   “当前政策区域分化越发明显。政策的分化进一步表明决策层对健康平稳发展的房地产市场的诉求，‘保刚需、支持改善需求’这一态度未发生改变。”安信证券有关报告指出，此次新规基于落实“房住不炒”的具体措施，从保护刚需家庭的住房需求出发，或对当地存有限价房项目的房企有些微影响，但从积极层面来看，此次落地政策或对北京地区后期取证速度有积极影响。   “从趋势上说，北京积极试点限竞房，一方面，为了解决‘夹心层’的需求；另一方面，为了更好地推动市场交易，以进一步落实‘房住不炒’。后续全国各大城市或会有模仿的可能。”严跃进表示。   在政策影响下，房企拿地将趋于理性。“土地属性复杂，在房地产调控下，北京所有土地全面限价，商品房限价，同时大量土地是共有产权，北京作为全国房地产调控的标杆城市，加码供应政策逐渐影响市场。”张大伟表示，过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，后续市场将逐渐进入供应加量周期。预计2018年下半年的北京土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷。   与此同时，政策中规定的限价房转共有产权房使得北京房地产市场更加稳定。据国泰君安证券调查报告统计，按照北京规定，2017～2021年房源供给当中，22%是租赁用地，78%是产权用地，而这78%当中，有17%是共有产权房，41%是普通住宅，如果将限竞房转做共有产权房，势必会减少商品房的供给。无论是限竞房还是共有产权房，目的都是稳定房地产市场价格。共有产权房通过增加供给端的方式、限价商品房通过压制价格的方式，进一步落实“房住不炒”。 工程建材价直辖市工程建材价北京市工程建材价