明年供应量与今年基本持平

自2010年以来，中心六区供应持续减少，受到限价限预售影响，2013年中心六区的新增供应量更是大幅减少，预计明年新增新货会有所回升，但仍低于过去几年的水平。  

据相关数据，预计2014广州市十区新增新货约为6.05万套，较2013年的新增新货有所增加。考虑到2013年的存货，如发展商按正常进度施工，预计2014年全市十区可售货量约为11万套，和2013年基本持平。  

明年3月将成  

楼市转折点  

在明年3月即将召开的人大会议中，预计会对三中全会中提及的建立房地产长效机制有进一步的明确。在这样的政策信号释放下，市场预期将趋于一致，置业者进一步观望。另一方面经过数月的淡静销售，开发商推货意愿强烈。预计部分项目，特别是外围板块或资源不突出的高端项目，将采取促销降价措施，整体价格初现调整。在价格促销拉动下，楼市成交量将呈现低位回升。但倘若无任何涉及房地产调控的政策或信息出台，就会出现另一番景致，置业者将停止观望，“等等看”心态不再。市场将成交量回升，价格继续上涨的态势。若出现这种局面，更加严厉的房地产调控政策将呼之欲出。  

调控难放松房价将有阶段性调整  

新一届政府在房地产调控方面，思路有了明显转变，区别于以往强势的行政调控，转而注重用市场化手段进行，旨在打造房地产调控长效机制，避免政策朝令夕改的局面。但需要注意的是，长效机制的真正建立和铺开，短期内难以实现，需要数年时间过渡。在这个过渡期，政府不会放松现有的调控手段，以免导致房价报复性上涨。因此限购、限贷等政策将会延续，直至长效机制真正建立并发挥作用。  

而从近期的政策风向来看，有意弱化“高增长”预期，将为房地产调控腾出更大空间。对房地产而言，调控力度不会减弱。货币政策方面，社会整体流动性预计与2013年变化不大，房贷继续偏紧。2014年宏观经济形势决定了楼市调控难放松，全年楼市成交难有放量。一旦有严厉政策出台，市场观望情绪浓，需要对价格适时作出合理调整。  

此外，也要看到在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，广州楼市价格下调空间有限。如若发展商积极应对市场变化，2014年成交量有望与2013年持平，成交价格呈阶段性调整，相比2013年升幅放缓。  

市场追高热情不足成交或陷低迷  

在业界看来，影响年初市场变化的两个因素将是开发商以及置业者。一方面，2013年主流开发商的业绩完成情况良好，这决定了开发商在年末不会放价出货，但到了2014年初，部分房企或将改变销售策略，采取一定的促销措施。  

另一方面，“穗六条”后，部分非本地户籍购房者以及二套房买家因政策变化而搁置购房计划，部分楼盘客户来访量出现明显减少，但影响客户置业最大的因素依旧是高楼价。“等等再看”的心态在客户中蔓延，政策收紧促使买家重启对价格下行的期待。综合考虑开发商与置业者两方心态，预计年初市场追高热情不足，有价无市。成交量低迷，价格整体稳定。  

土地出让政策调整  

将击退“地王潮”  

2013是名副其实的地王年，预计2014年高地价的态势难以根本扭转，在高地价推动楼价上涨，高楼价又进一步带动地价上升的循环下，实施有效的土地出让政策对于地方政府是一个重要考验。面对高地价的局面，预计会有越来越多的地方政府借鉴北京市政府的方式，推出“限价房”或“自住型商品房”用地，保证普通“刚需”阶层(夹心层)的利益。  

2013年11月，近一个月北京即推出153万平方米的保障房用地，其中包含公租、经适房、限价房及自住型商品房用地。根据合富辉煌集团市场研究部统计，近年北京市年均商品住宅成交量约1300万平方米，可见北京推出保障房的力度之大。而“穗六条”也明确提及“将加快中低价位商品住房供应，控制高端商品住房供应”。如果广州推出限价房用地，很大可能会分布在外围区域，这将对其周边的“刚需”项目，产生较大冲击。  

广州楼价跌至“8”字头！  

调控任务完成很乐观  

虽然市区盘价格不见松动，但广州市整体楼价走势却看起来相当鼓舞人心。根据网易房产对阳光家缘数据的监控，广州十区两市的签约价格在上周出现新低“8960元/m2”，让普罗大众眼前似乎出现一丝够得着房价的希望。不过，仔细分析具体成交情况，发现原来是从化、增城“拖了后腿”。从化上周均价为8365元/m2，增城仅为7455元/m2，而市中心的高帅富区域要不然就只签约了一套或两套，要不然就是零成交，连萝岗也不过签约12套，均价仅为13577元/m2。  

按照今年3月广州市“国五条”的调控目标，今年房价的调控目标将被要求在7.5%之内。为此，广州市采取了限价、限签、加大郊区盘成交比例等多种手段，有效地控制了平均房价的增长势头。但如果楼价统计范围还是按照10区范围的话，7.5%的涨幅依然难以控制。  

2012年广州十区的一手住宅均价为14044元/m2，按照7.5%的涨幅计算，今年十区楼价必须要控制在15097元/m2以内。不过，从广州市国土房管局公布的数据看，今年1月份的十区均价已经达到15946元/m2，3月份更一度达到16298元/m2，即便是10月份的十区住宅均价，也有15182元/m2。不难推断的是，仅仅计算十区住宅均价的话，就算11月和12月中心六区范围零签约，也未必能把楼价这只长颈鹿的脑袋拉下来。当然，如果让长颈鹿和斑马站在一起，平均身高就不难降下来了。广州市国土房管局公布的10月份均价仅为12824元/m2，和去年同期相比涨幅仅为6.9%。11月均价更只有11468元/m2，和去年同比甚至下降7.1%。尽管1~11月大广州范围网签均价为13188元/m2，同比仍有10.1%的增幅，但和去年大广州范围12272元/m2的楼价相比，则刚好为7.5%。所以，我们已经可以很乐观的预计，今年广州房价调控任务定能按时完成。

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