京高端住宅供应将增加 核心区豪宅持续看涨

从限购、限售到临近年底的“4万元”预售管制红线，去年尽管针对高端市场的行政调控措施从未放松，但依然未能抑制住京城豪宅市场的价格涨势。曾有相关机构统计，2013年11月，北京报价在5万元/平米以上的公寓豪宅市场成交均价达到57537元/平米，相比1月份涨幅高达17%。进入2014年，一批被限售的楼盘将入市，去年的一批地王项目也将推盘，供应加大，但业内人士判断核心区豪宅的价格涨势难挡。  

京城豪宅涨幅超普宅  

据中国指数研究院最新发布的数据显示，2013年在房价涨幅超过20%的一线城市中，北京、上海和深圳三个城市的新建住宅均价已经超过3万元/平米。从北京的情况来看，豪宅的价格门槛已经从过去的4万元/平米上升至6万元/平米，顶级豪宅的价格门槛则上升至10万元/平米，总价门槛飙升至4000-5000万元之上。  

“高端物业价格在今年的高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关，另一方面，地价的飙升也是一个重要的拉力。”亚豪机构副总经理高姗表示。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨价幅度至少都在15-20%以上，单价纷纷突破10万元大关。  

“高端客群的基数虽然在不断扩大，但是其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而在地价倒逼下，未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将加剧。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。”高姗进一步分析认为。  

核心区豪宅更具价值支撑  

随着2013年底设定的“4万元”红线逐渐放开，必然会出现高端项目扎堆入市的局面。在此情况下，什么样的高端住宅项目更具保值增值潜力?  

对此，专业人士分析认为，城市核心区豪宅显然更具有优势。首先，核心区位的稀缺性，以及其所涵盖的资源、圈层优势，将成为核心区豪宅价值稳步提升的强大支撑，这是新兴豪宅板块所不可比拟的。正如中国豪宅研究院院长朱晓红在《中国顶级城市豪宅价值标准》发布会上所言：“豪宅更强调出生地，强调依附的城市资源以及配套资源的中心度和核心度。城市豪宅价值体系的核心内容便是区位，区位所承载的城市资源、人文资源等的稀缺性决定着项目的价值，这也是顶级城市豪宅只会出现在中心城市的核心区的原因所在。”  

具体到北京来看，CBD核心区、朝阳公园板块以及万柳、西山板块等区位显然更具竞争优势。以CBD核心区为例，它不仅是外资金融机构、世界500强企业、跨国公司总部的商务使馆区，更聚集了中国80%以上的国际传媒机构。其所聚集的高端圈层资源以及高端生活氛围是其他区域无法能力的。而目前该区域的供应也很有限，在售的仅首创置业开发的楼王产品禧瑞都天禧，可售货量原本一共仅57套，目前尚余30余套。 

该项目副总经理邹双喜曾表示：“禧瑞都天禧项目所处地块为CBD核心区最后一块住宅用地，要将该地块的价值发挥到最大，就需要将天禧打造成真正能代表中国顶级物业水平的产品，满足财富金字塔尖的人群对收藏级宜居住宅的需求。”据悉，禧瑞都天禧是在2013年下半年开始推出的，规划设计上采用半闭合型规划，在CBD这样寸土寸金的地方，天禧还打造了3万平米的私家园林，以营造居住的舒适感。在户型设计上，则采用CBD核心区唯一的400平米南北通透大户型设计，18米的超大尺度开窗，让居住者可以将都会繁华尽收眼底。在精装配置上也采用国际一线奢侈品牌，物业服务上则采用仲量联行的五星级礼制服务。

“一个真正顶级的豪宅产品价值等于城市加地段加产品，加服务加品牌，加文化，加升值，这些因素综合发力，将会使顶级豪宅产品具备超越房地产产品属性之外的收藏价值，在中国的一线城市已然出现这样的产品。”朱晓红表示。

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