2013中国房地产“最政策”盘点

2013年2月26日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等。  

最“忌惮”的政策  

房产税  

2013年5月24日，国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。此后，房产税多次传出扩围消息，但最终都是虚晃一枪。  

十八届三中全会以前，相关部门已经对房产税做了不少准备工作。重庆市政府、上海市政府先后明确于2011年1月28日起试点开征房产税。从实际结果来看，形式大于意义。  

点评：自有关部门提出征收房产税以来，争议就没有停止过。在业内看来，今后一个相当长的时期内，中国都不具备对住宅征收房产税的条件。一项大的税收政策调整有三个必经程序：首先，得到基本形成共识的研究结论；其次，起草税法和实施细则的草案；最后，准备好处理相关问题的配套文件。最“迫切”的政策温州放松限购  

在房企再融资重启的预期愈发强烈之际，素有楼市风向标之一称号的温州，微调了限购政策：已有一套住宅的，可以再买一套。  

温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关。据温州市统计局最新数据显示，2013年上半年，温州市地区生产总值(GDP)为1695.30亿元，按可比价格计算，同比增长7.4%，增速较一季度回落0.3个百分点，低于全省8.3%的增速。  

点评：温州限购政策松动的背后，是当地房地产市场处于低迷以及房源库存的居高不下。而温州新措施总体仍在国务院要求执行的限购标准内，属于调控政策上的宽松微调。一方面，温州限购政策的调整或与其经济整体形势低迷有关；另一方面，温州限购政策松动也表明了以往“一刀切”的房地产调控政策不再适用，未来调控应该注重区域差别化与市场化的调控。最“创新”的政策北京发展自住型商品房  

北京市住建、发改委、规划、国土、财政等部门2013年10月23日联合印发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》明确，北京市今后将加快发展自住型商品住房，通过采取“限房价、竞地价”等方式供地，建设套型建筑面积90平方米以下的住房，销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。2013年年底前将完成2万套供应，2014年预计完成5万套。  

去年年初，北京在年度房价控制目标中已提出“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。此次出台的意见重点要解决自住型、改善型购房需求。预计今年5万套的自住型商品住房的供应将占全部新增供应的50%以上。  

按照自住型商品住房定位，意见规定，符合限购政策在北京市具有购房资格的家庭，均可购买自住型商品住房，其中两类家庭可优先购买：一是北京市户籍无房家庭(含夫妻双方及未成年子女)，其中单身人士购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。购房家庭只能购买一套自住型商品住房，如将该住房出售，以后不能再购买自住型商品住房。点评：北京首次出台的自住型商品住房政策与自住型商品房土地的推出，吸引了大批首次刚需置业人群，但由于目前对于自住型商品房需求的人数较多，而真正入市的项目较少，因此，该政策对于未来全国楼市能否效仿，北京楼市的影响尚不明朗。最“无奈”的政策住房信息联网住房信息联网恍若可见却又难以企及。但十八届三中全会《决定》提出，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”。随着不动产统一登记制度的确立，住房信息联网再次被提上日程。  

信息联网意味着我国住房信息将走向透明，从而给房地产市场添加变数。对此，专家认为，住房信息联网是征收房产税的基础，其对于市场的影响一方面在于将会逼出部分存量房，缓解供需关系，另一方面将为我国房地产调控提供更精确的数据资料支撑。  

点评：住房信息联网与不动产统一登记制度一样，被外界披上了“反腐”的外衣。市场人士认为“房多一族”屡屡曝光就与房产信息系统和社会征信系统的缺失有关。而信息联网有助于发现腐败活动，斩断利益输送。住房信息联网触及部分人的利益，不希望过分将这一财产进行暴露，地方政府不配合、官员信息难公开、基础数据整理庞杂等因素均使这项工作寸步难行。最“不易”的政策保障房年度任务完成  

据住房和城乡建设部透露，2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至2013年11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。  

点评：目前来看，新一届中央领导集体解决住房问题的思路，是“商品房归市场、保障房归政府”的双轨制调控。深化住房制度改革，解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向。同时，为那些由于劳动技能不适应、就业不充分、收入低等原因而面临住房困难的群众，提供能够满足基本需要的住房保障公共服务。加快推进保障房建设，解决总量不足的问题。最“期待”的政策房地产调控长效机制  

经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。“这意味着，之前以行政手段为主的房地产调控，在三中全会之后将逐步被市场化手段所取代”。首先，调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权。今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。  

至此，公众对房地产调控长效机制的期盼，在三中全会公告中找到答案。行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将逐步退出，但现行的限制性措施，尤其是一线城市短期内会继续执行。长远来看，市场为主导的房地产行业将拥有常态化发展空间和稳定的外部环境以及以法律法规为依托的制度性保障。  

点评：十八届三中全会的召开，给房地产调控长效机制划出了大致范围。市场化与科学化的房地产调控，将对房地产行业发展起到制度性的保障。稳定的政策预期和市场环境，使房企有机会平等竞争和自由竞争，但健康、多元化的市场对企业的要求也更高。在多元化的市场格局下，能否把握真实的市场需求，生产出有符合宜居、环保、有竞争力的住房产品，从而塑造产品品牌及企业品牌，是否具备较强的资金实力和融资能力，是未来决定企业生存发展的最关键因素。据《中国房地产报》

 

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