科学的前期策划是房地产项目成功的关键

做好项目前期策划工作，可以使项目建设顺利进行，达到工期、质量和效益三大控制目标。

对政府现行政策法规、土地利用及城市(乡)规划的调查研究，有助于确定项目建设所应遵循的规范，不与现行政策、法规和城市规划相冲突，有助于项目的报批。

房地产项目策划是以土地价值最大化策划为核心，为项目开发提供科学的决策支持。做好项目前期策划工作，可以使项目建设顺利进行，达到工期、质量和效益三大控制目标。所谓项目前期策划，是指根据项目管理的理论和方法，对项目实施过程和预期结果作出系统的、动态的、具有充分可行性和可操作性的描述。

一、对房地产市场需求要认真细致调查。在下手拿地之前，要做好包括国家宏观经济形势分析、国内的及所处区域的房地产市场现状分析、市场供需调研分析、居民经济状况和购买力分析、市场风险分析等。

如某公司看中某地块并提出开发设想起，公司开发部门即着手拿地前的准备工作，经营部门亦开始着手进行大量的市场调研工作，从写字楼、购物娱乐城、住宅小区到美食城等设想多种开发方案，待选定住宅小区的方案后，又对本市所在的住宅小区以及国内一线城市的一些优秀小区进行深入的调查，了解它们的价格、户型结构、物业管理、销售策略、景观环境配套等详细内容，并作出相应的调查报告，为公司领导层的决策提供第一手的市场资料。可以说,全方位、细致、持续的市场调查是项目开发成功的必要条件之一。

二、对政策法规、土地及城乡规划要深入了解。对政府现行政策法规、土地利用及城市(乡)规划的调查研究，有助于确定项目建设所应遵循的规范，不与现行政策、法规和城市规划相冲突，有助于项目的报批。

我国实行严格的耕地保护政策，严控建设用地总量。房地产建设项目必须使用土地利用总体规划控制线圈内的城市和集镇的建设用地。由于城市建设日新月异，而规划部门往往受到人、财、物、智力等方面因素的制约，难以在供地之初便对每个地块的控制规划都做到尽善尽美。随着时间的推移，有些地块在开发商拿地后，其周边环境、区域定位等外部条件很可能已经与规划部门设计控制规划时发生很大变化，因而需要申请调整土地控制规划;或者随着设计的不断深入，如果发现还有更好的方案，也会产生调整规划的要求。我国的相关法律法规也允许地产公司在拿地后，向规划部门申请调整规划。

三、全面、深入地调查和分析房地产项目投资环境。项目投资环境调查内容多、涉及面广。一是自然环境和历史资料，包括地形图、气象、水文、地震及地质资料和项目所在地的历史、风土人情等。二是技术经济和基础环境资料，包括经济社会发展、土地利用状况、政府及文教卫等社会公共服务机构、商服业网点分布及交通基础设施配套等，明确该项目的有利条件和不利因素。三是经济资源环境资料，包括筹融资市场、同类项目竞争、社会购买力、建筑施工及建筑材料、能源等。

对项目区域环境因素缺乏考虑的结果是有可能导致选址错误，如开发商在低档区域开发高端房产，结果房子卖不上价，白白浪费投资;反之，在可开发高端房产的地块建低档房，使土地的级差效益没有充分地显现出来，造成土地资源的巨大浪费。

四、要明确的项目定位、规划和建设意图。开发一个项目，建设单位必须要结合前述调研来确定目标市场，并根据目标市场客户的特点、需求、喜好等来明确项目定位、规划和设计楼盘的建筑风格、户型结构。只有准确的市场定位及目标客户群的确定，才确定了项目开发的规模、进度、资金及工程项目的实施方案。

众所周知，1993年下半年海南房地产泡沫破裂，从1999年起，海南省开始处置积压房地产烂尾项目。当时市政府下发通知要求该项目限期开发，否则，无偿收回该用地。在房地产市场低迷、遍地烂尾，拖延开工又行不通的情况下，项目如何着手?海口置地花园公司决策层根据市场调研，在瞄准了市场的空挡及可能形成的需求之后，做出了合适的市场定位和精准锁定目标客户群：客户群主要是二次置业者如各行业的成功人士、企业高管和私营企业主等。建筑采用框剪结构以及优质、齐全的环境配套设施，从高从严、精心设计的各种户型结构经市场检验也是符合市场需求的。其后，项目一期工程还未封顶即已售罄。海口置地花园公司的成功开发成为引领海南房地产走出泡沫阴影的经典范例。

综上，从房地产项目开发的各个阶段来看，前期策划既是第一步工作，也是决定投资成败的关键。一些涉足房地产业务较晚的中小企业，其从业人员多由其他行业转变过来，专业人才又缺乏，拿出一块土地就干起来，这些企业对房地产市场缺乏认识、没有开发管理的知识和经验、以及社会联系狭隘，往往凭主观想象拍脑壳作决策，而房地产开发投资大，建设周期长，风险较大，一个开发项目如定位和规划不好，将产生极大的经营风险。经常有一些策划方案制定了非常理想的策略，但完全脱离了市场实际或由于开发商在产品开发能力、建造水平、资金实力和风险控制能力上的不足，最终也是纸上谈兵。因此，认真做好项目前期策划是房地产开发企业必不可少的一项工作，一方面能够节省资金、提高效益，另一方面能够少走弯路，降低风险。

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