百亿龙湖天街——龙湖地产的新武器

11月7日，龙湖地产有限公司(港交所股份代号：960)公布了2012年前十个月的销售业绩，总计319.4亿元的合同销售金额距离390亿的全年销售目标已不遥远。而在其中，天街系商业综合体又一次成为龙湖地产光鲜销售业绩的主力贡献者。

单月表现最抢眼的当属北京龙湖•长楹天街，10月逾6亿元的签约额再创单月成交新高，而龙湖地产天街系在北京的合同销售金额也借此突破70亿元。外加上成都、重庆、杭州等地天街项目的销售贡献，2012年天街系商业综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右。占到了龙湖地产销售总额的三分之一。

这一业绩已经超越了天街系在2011年全年的表现。彼时龙湖天街以全年85.32亿的销售总额首次成为集团销售额的核心贡献者。

一向在业内以住宅品质精良，“别墅专家”等美誉著称的龙湖地产，也凭借天街系的靓丽业绩成为国内商业地产的巨无霸之一。而房地产行业内外，也越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖地产的新武器?

龙湖天街崛起

龙湖地产天街系商业综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖地产年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。

但天街声名鹊起却可以追溯到更早的时间。

2003年，龙湖地产开始在重庆打造的北城天街便已为天街系播下了优良的基因。尽管只是天街系的首个产品，但在那个国内商业地产还处于混沌的时期，重庆北城天街的产品成熟度却超越时代。

2003年龙湖地产开始打造北城天街时，那里只是一块名为客车修理厂的地块，曾面临转手20余次却无人开发的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重庆第一商圈名曰北城天街。

这是西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业步行街，亦是重庆市的行政地名。以商业地产项目，而成为国家行政地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。

首个天街项目即获如此之高的成就，人们的思维惯性里自然多将其归之于运气，或时势使然。但当今天龙湖天街系已走进14座城市，打造出19个产品，奉献出10个月130亿的销售额时，一切质疑皆嘎然而止。

但这绝不只是龙湖天街的全部。支撑着天街辉煌销售额的，是龙湖地产在商业运营方面的成功。

根据2012年8月龙湖地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖地产已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。

在过往的案例中，龙湖天街系列商业综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。

能维系如此之高的招租率及保持租金高速增长，也得益于龙湖地产成功的商业运营。数据可以说话，相关统计显示，龙湖地产所运营的商场其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖地产因此被诸多商业品牌誉为“国内最赚钱的商业地产公司”。这些品牌追随龙湖天街项目前往全国开店，形成紧密地共同发展关系。至今为止，龙湖天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌根随着龙湖天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。

天街的旺销正植根于此，一个能成功经营的商业，才有可能得到投资者的青睐。而2012年至今为止约130亿的旺销，也绝不是天街系带给龙湖地产的全部。在龙湖的规划中，每个天街系产品都有相当一部分物业属自持，而在未来，这部分自持物业将给龙湖地产带来巨大租金收益。

“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。”这是龙湖地产CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上的表态。

据龙湖地产商业地产部总经理魏健称，在未来3年中，除目前已经经营的9个项目之外，每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街与时代天街开业。

随着这些曾经旺销的综合体进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖地产的营收结构，帮助龙湖地产更为自如地应对楼市的变幻。

天街——龙湖地产的新武器正展露锋芒。

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