去年楼市由寒至暖逆转 地产业难回避利润下滑

回顾2012年全国楼市，可谓经历了由寒至暖的巨大逆转。

2012年初，楼市延续了前一年的寒冬，行业内连呼吸都带着阵阵寒气。然而，持续了不足一个季度，这股寒气开始逐渐被春暖驱散，从局部到全面，楼市开始回暖，开发商们掩饰不住的笑脸成为定格在2012年的最后一个表情。

各大房企在2012年最后一个月纷纷急迫地透露着正在统计中的销售业绩，一切比预计中要好，终于可以松口气。而2012年，留给购房者的却除了失望还是失望，由年初的观望到年底的恐慌性购房，众多购房者直呼“伤不起”。

2012年，饮鸩止渴的土地财政绑架了一切，地方政府经过一次次的试探和微调后，终于取得了这场博弈的胜利，卖地由冷淡恢复到狂热。

年末岁尾，调控再次面临紧要关口，面对第四季度房地产市场的强劲反弹，2012年12月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这无疑传递出清晰信号：未来调控决心不变，力度不减。然而话音刚落，重拳未出，全国各地地王的消息便此起彼伏。据相关机构统计，11月27日到12月26日之间的一个月里，有8个城市的地王纪录被刷新。

房价上涨，成交量上升，恐慌性购房，投资客卷土重来，2012年末烧起的这把火是否能延续至2013年，无疑是众多购房者关注的焦点。那么，2013年楼市将何去何从?

楼市突围战

无疑，2012年是中国楼市调控以来“拉锯战”最为激烈的一年。

与楼市调控政策屡屡出台的2010年、2011年不同，2012年本质上并没有更新的调控政策出台。其间，为了应对经济增速下滑，中央政府采取了稳增长措施，其中包括三次降准、两次降息和下调首套房贷利率。每一次措施的出台，外界都在根据当时的楼市走势，极力地揣测房地产调控这一闸口是松还是紧。房价牵动的各个博弈方均屡屡探头，试图撬动每一道关口的阀门。而最先按捺不住的是地方政府。

救市的第一枪在地方打响。2012年初，广东、安徽等地接二连三地涌现了楼市调控松绑的“苗头”。广东中山被曝出将商品房限价从5800元/平方米上调至6590元/平方米;安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政。尽管地方政府一再强调这并非“救市”，只是根据当地实情做出微调，但这些政策无一不是在短短几日内被紧急叫停。

“地方经济受到极大的影响，这对市民是百害而无一利的，我们希望能有一些调整的政策，疏导房地产行业往好的、健康的方向发展。”珠海市曾推出的楼市松绑政策在5个小时内便胎死腹中，该珠海市相关部门负责人在采访中向记者说出了地方政府已被楼市绑架的事实。

因此，在明着松绑会被中央打压的情况下，暗地里松绑、微调已是各地普遍的行为，而这些“上行下效”的行为也似乎得到了中央的默许，楼市调控执行层面的市场监管力度已然缺失。

2012年，“总理式房价”曾多次给购房者带来希望。2012年3月，温家宝总理曾对楼市作出“调控效果显著，房价环比下降”的初判。然而，从2012年3月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，部分城市房价环比出现上涨，楼市出现回暖的初始迹象。

3月14日，国务院总理温家宝在会见中外记者时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。但遗憾的是，总理对楼市的喊话式调控言犹在耳，而另一方面，从3月至6月，各方机构的调研结果均显示，政策面相对宽松的环境已经逐渐取代了相对严厉的环境，房企坚持降价跑量的策略，市场的刚需集中释放，推动各城市交易量攀升。

进入7月，中央相继推出了组合拳。从温家宝总理喊话“决不允许房价反弹”，到国土资源部、住建部联合下发紧急通知，要求坚决防止房价反弹。而国务院更是派出8个督查组，对16个省市开展房地产政策专项督查。但这些密集行政手段最终也未能改变楼市回暖的趋势。

在楼市调控政策几乎没有松动之下，楼市为何出现回暖?上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]认为主要是货币政策放松，他撰文分析，尤其是6、7月连续两次降息，不仅降低了行业的融资成本，也助长了购房者的乐观预期。

央行在2月24日和5月18日，分别下调存款准备金率0.5个百分点;6月8日和7月5日，分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点;住房公积金贷款利率也相应下调，五年以下(含五年)由4.45%降至4%，五年以上由4.9%降至4.5%。

与此同时，商业银行也对个人首套房贷利率实施最低八五折的优惠。此外，从年初开始各地纷纷微调公积金政策，截至2012年11月，全国共有超过34个城市调整放松公积金政策，且多为二三线城市，其中27个城市提高贷款额度，另有部分城市降低首付比例，其他还有“异地互贷”、父母子女共同还贷、贴息、补贴租赁等措施。

楼市在7月至10月进行了一次自身的微调。一方面房企仍然担心过度降价走量会影响公司利润，因而一系列的促销策略变得保守起来;而另一方面购房者却死死咬住降价这条红线不放。在博弈的过程中，楼市成交量出现轻微的下降，房价保持平稳。

住建部部长姜伟新11月13日在十八大新闻中心举办的记者招待会上则明确表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。对于楼市调控，姜伟新称中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

进入11月，楼市已经开始翘尾。这段时间，部分房企开始进行年底冲金，尤其是前几月销量减少的项目更使出浑身解数，推陈出新地进行轮番营销大战，而购房者担心2013年房价会大涨的心态更推动了翘尾楼市的形成。为了应对土地市场交易的火爆，各地的政策层面陷入了只能“以招拆招”的被动局势。

投资：放还是守?

2012年楼市跌宕起伏，楼市投资的变异也开始悄然而至。

温州、鄂尔多斯(8.79,-0.10,-1.12%)楼市的“崩盘”、“腰斩”，成为了楼市泡沫骤变的一道光影。曾经，这两地浓缩了楼价疯涨的演变史，也铸就了炒房团的财富美梦。自2011年中央加大房地产调控力度以来，温州房价迅速下跌，成交量明显萎缩。2012年11月，70个大中城市住宅价格指数显示，温州新建住宅价格指数环比下跌0.8%，同比下跌12.4%，连续16个月排名最后。国土资源部公布的城市地价监测数据显示，第三季度温州住宅地价同比下降18.03%，是全国住宅地价同比下降幅度最大的城市。鄂尔多斯曾被炒得一路高涨的房价也从高峰处迅速滑落，楼盘下跌近30%至40%。

资金链断裂，温州、鄂尔多斯楼市骤然降温。然而这些曾深谙炒楼秘笈的团队撤离楼市，绝非偶然。

以往每一次楼市调整，都成为投资群体调整投资结构的最佳时机。事实上，从2012年延续至今，楼价从缓慢下降，到小幅回升，再到最后的快速攀升，2012年的楼市投资市场并不能效仿过去，在房价的下降与急升之间，大赚一笔。面对低迷的投资回报以及接盘困难的现实困境，炒楼者的投资显得有心无力。而面对市场各种难以预测的走势，投资者在2012年一度也陷入了该放还是该守的尴尬局面。

改变还不只于此，其他三四线城市也出现了类似的后遗症。随着一二线城市楼市销售的逐渐回暖，投资方的三四线城市路线也在现实中考验重重。多个三四线城市陆续发出了红色警报，投资过剩、需求饱和、库存高企、房价过高等问题，多重挤压着三四线城市被逐渐吹大的泡沫。

虽然市场并不愿意相信大批三四线城市会步温鄂楼市的后尘，但三四线城市楼市的好转逐步变慢，这已是铁的事实。

数据显示，从全国24个样本城市中看，一二线城市市场状况显著好转，2012年样本一二线城市销售面积同比分别上涨了33%和32%，而其2011年的成交量同比则均下降了19%;而三四线城市增长趋势则有所放缓，2012年样本三四线城市的交易量同比增长15%，涨幅较2011年大幅收窄。

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