房企蜂拥转型旅游地产 同质化成发展绊脚石

国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。

从东部沿海到西部山区，从长白山到海南椰岛，今年旅游景点随处可见开发商的身影在寻找着各类资源进行“联姻”式的开发。据不完全统计，目前房地产行业排行前100名的企业中，已有2/3的房企介入旅游地产领域，其中包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业在内。

而大手笔布局旅游地产的案例更是比比皆是，数据表明，2012年1季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上。万科早在2005年就耗资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年租赁权建高级酒店;今年至今，中弘地产已投资规模高达150亿元建云南西双版纳路南山旅游度假项目、规模为150亿元的长白山望天鹅国际旅游度假区等10个项目。

近年来旅游业的火爆，也在一定程度上促进了旅游地产的升温。从一线城市到旅游胜地，房地产企业正通过上山下海，且无论是开发面积还是资金规模都有越来越大的趋势。

在全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存看来，旅游地产虽具有巨大的利润空间，但是其在开发过程的投入成本也是巨大的。拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等耗资动辄就数十、上百亿，令许多中小型房企望而却步。尤其是旅游度假地产要开发商长期投入持续经营，耐得住寂寞才能等到最后的收获。

中国旅游地产服务(集团)有限公司总裁丁祖昱表示，国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。旅游度假资源与房地产的完美融合，还有很长的路要走。

异军突起

地产调控政策基调未变，一片萧条的房地产市场，却见得一片风景独好，这就是近几年异军突起的旅游地产。

海南便是典型一例。不足4万平方公里的土地上，动辄引来数十亿、上百亿的投资，旅游地产项目星罗棋布。全国10大房企排行榜中已有半数房企进驻海南，包括万科、雅居乐、恒大、碧桂园、绿城等知名房企。

云南旅游地产更是达到狂热的境地。在从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。

万达集团更是重金下注旅游地产，其在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右。万达董事长王健林曾表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来10年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

事实上，瞄准旅游地产这块肥肉并不是这一两年的事情。数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。一些房企的旅游地产份额甚至高达6成。

由于在城市范围内针对土地的政策和限制繁多导致几乎已无地可圈，开发商库存压顶，生存压力越来越大。于是，城市边缘地区，特别是旅游区域就成了开发商打擦边球的灰色地带。

而“十一”黄金周带来的国内旅游新高峰，更是让旅游地产项目迎来了一场“狂欢”。

数据显示，在今年为期8天的“十一”黄金周期间，全国共接待游客4.25亿人次，较2011年同期相比增幅达40.9%，实现旅游收入2105亿元，同比增长44.4%。此前，国家旅游局在2012年第3季度全国旅游经济形势分析会上表示，预计2012年旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。国内旅游人数约29亿人次，同比增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，同比增长15%。入境旅游人数1.35亿人次，与上年持平。旅游外汇收入495亿美元，同比增长2%。

北京周边一家新开业的酒店，从9月29日开业，到10月7日，这间酒店的客房预订率达到了100%。位于天池风景区附近的长白山国际度假区，也在开业后的第一个长假就迎来一个客流高峰。据报道，这个由万达、泛海、一方、亿利、用友、联想控股等集团投资的旅游项目，开业2个月以来，度假区内4个酒店的日常平均入住率达60%-70%，长假期间接待游客数量超过10万人。

据统计，中国至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

据中国房产信息集团统计，截至今年4月，全国旅游地产项目多达2226个，规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区，主要分布在海南、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海6大旅游资源区。

据清科研究中心数据显示，在9月披露的25只新基金中，有3只为旅游文化产业基金，资金规模达202亿元。

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