房地产业开启千亿时代

万科一家独大的时代，正成为过去。

2012年12月21日，保利地产销售额突破千亿大关，成为第二家年销售额超千亿的房企。而保利之后，中海地产、恒大地产和绿地集团的销售均已突破900亿元。

随着保利突入千亿，中国地产业开启了一个新时代——千亿时代，同时也开启了中国房地产业整合、洗牌的时代。

在这个时代，房地产行业集中度持续提高，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。而2012年，中国内地销售金额超过或接近500亿元的房企约10家，超过300亿元的将近20家，而超过或接近100亿元的则有40家。

这也是一个巨头争霸的时代，上市房企中，万科、保利、中海综合能力最为突出，恒大发展模式相对单一，除了规模，尚不具备明显优势。因此，下一个时代的争霸，将主要在万科、中海和保利之间进行。

在万科的发展史上，真正被认可的对手只有两个，一是中海，二是保利。万科总裁郁亮几年前曾表示：万科真正的对手是中海，与我们旗鼓相当的始终是中海。

今天，相对于万科遇到的“中年危机”，定位仍然是“成长型企业”的保利或许是那个最具有威胁力的对手。

据悉，2011年万科内部的一份研究报告显示，在未来几年，万科的最大威胁是保利，按照万科的预测，保利可能在2014年实现对万科的赶超。

千亿军团

2012年12月21日，保利地产的签约额突破千亿，成为第二家成功跻身千亿俱乐部的房地产企业，同比增速超过36%。

与此同时，在上半年短暂休整后，万科也在狂飙，2012年11月份，万科销售171.3亿，创历史第二高，而前11个月，万科的销售总额达到了1271.5亿元。多家机构均预计，万科12月推货会更高，平稳去化下，2012年销售额有望超1400亿元。

除了万科、保利，绿地2012年销售也有望破千亿，此前被认为有望冲进“千亿俱乐部”的恒大和中海则将达到接近千亿的规模。

数据显示，2012年前11个月，中海地产累计实现房地产销售额1059亿港元，至此，中海地产已完成全年1000亿港元销售目标的105.9%。而1000亿目标还是年中在800亿目标上调后的数字。

恒大地产公布的数据则显示，2012年1—11月实现合约销售额846.3亿元，提前完成年初制定的800亿元合约销售目标。

抛开恒大，单就规模而言，在保利、中海两大巨头中，保利将对万科构成直接的威胁。

目前，保利地产已经确定要在未来的几年里保持20%~30%的增长速度。

保利地产高管透露，2012年前11个月保利在全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，其中珠三角实现销售额近300亿，这可是招商地产、金地集团、富力地产等一线房企在全国一年的销售额。

数据显示，截至2012年11月中旬，招商地产在全国的销售额为300亿元左右，金地集团前11个月销售额为298.9亿元，富力的数据则为291亿元。

相比之下，万科的增长速度明显低于保利地产。

在三巨头中，万科有明显的随大势现象，而保利和中海则表现出惊人的逆势发展能力。在行业最为艰难的2008、2011—2012年上半年，中海和保利均实现了高速增长，而万科则稍微停顿，这给了中海、保利赶超的机会。

当然，保利千亿的成功，也有和万科相同的基因。和万科冲击千亿的法宝一样，保利的两张王牌是刚需与高去化。

在保利2012年千亿销售额中，120平方米以下刚需产品销售占住宅类产品比例过七成。据保利地产内部统计，自住需求的购房者比例近九成。

而保利地产2012年销售整体去化率高达八成，远高于去年的68%。这个数据甚至高于2012年的万科。

千亿之上

在千亿时代，三家企业展现出了不同的发展观。

万科总裁郁亮说，万科的青春期过去了，进入成熟阶段了，不再追求速度与规模;中海地产董事局主席孔庆平说，房地产企业提升创造价值的能力比片面地追求规模更重要;保利地产董事长宋广菊说，保持30%的年增长是合适的，也是必需的。

而如无意外，三巨头2013年的销售额都将在千亿元之上，这也将是一个新的竞争阶段。

截至目前，保利地产有待推出可售货源近300亿，预计2012年新开工面积将超过1200万平方米，能为2013年提供超千亿货量。

万科的货量也异常充足。国泰君安的研究报告显示，万科2013年可售货量将达到创纪录的2400亿，其中存量750亿，新推1650亿，预计万科2013年的年销售额将达到1600亿~1700亿。

尽管开工面积不如万科和保利，但中海2012年高达1.54万元的均价则是万科和保利无法比拟的。而2012年960万平方米新开工面积，则足以保证中海明年超千亿的销售额。

不过，数据背后的一些小秘密，或许预示着千亿之上的竞争态势。

最近几年，保利的开工量一直都在万科之上。

数据显示，保利地产2010年全年的新开工面积约为900万平方米，2011年全年新开工面积达到1503万平方米，同比增长50%。

万科2010年的实际开工量达到875万平方米，2011年开工量1380万平方米。

2012年上半年，万科实现开工面积468万平方米，较去年同期的759万平方米下降38%。而保利地产累计实现新开工面积718万平方米，较2011年上半年的新开工面积773万平方米减少7%。

并且，保利的销售均价要优于万科，数据显示，万科2012年1—11月份累计销售均价为10786元，同比回落5.36%。保利2012年前11个月累计销售均价则为11288元/平方米。

开工量保证了未来的可销售量，而充足的资金则是一切的保证。

这三巨头最可怕之处在于，不缺钱。

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