2013年中国楼市路在何方

当前，中国房地产调控依然处于敏感时期，党的十八大自然成为预期政策变化的关键节点。十八大报告中哪些内容与房地产密切相关?报告传递了怎样的楼市调控政策信号?十八大后政策走向如何?房产税扩大试点会不会近期推出?明年房地产市场走势如何?

目前中央政府实行的政策，大致可以归纳为：严控投资投机性需求，加大保障房建设力度，合理满足商品房刚性需求。很多政策的着力点也主要围绕上述两个方面。从方向上来说，这是正确的。新领导班子对中国房地产行业持“中立与观望”态度。

为什么十八大报告中对房地产这样极其重要、又极为争论的问题无明确的文字表述?因为没办法具体讲，否则必招致严重后果，导致房地产投资暴增、房价暴涨。否则必带拉觉得灾难，房地产市场交易下滑，影响经济稳增长，地方政府陷入土地财政与经济困境局面。

新领导班子对中国房地产行业保“既不打压也不扶持”，而是从更深层次的制度设计上促进房地方产业长期健康有序发展。新一届中央领导班子对中国房地产行业持“既不肯定也不否认态度”也是来源于此。然而，2012年11月8日，十八大报告一字未提房地产与调控，而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告，说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维，形成中国房地产市场保障房与商品房“两条腿走路”局面。

从“十八大”的报告看，透出继续调控信号。住房和城乡建设部部长、党组书记姜伟新说：房地产市场调控政策现在还没想放松。将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，加快保障性安居工程建设，进一步加大农村危房改造力度，努力实现城乡居民住有所居。一方面通过加强保障房建设来保障更多的低收入人群，一方面通过持续的楼市调控稳住房价，从而实现房地产的“软着陆”。 十八大报告中与住房有直接关系的仅有三句话，一句是“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”;第二句是“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”;第三句话是“促进生活空间宜居适度”。新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容。

“十八大”的报告涉及到房地产业相关内容有五个方面。

一是实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这是国家首次明确提出居民收入倍增目标。2020年目标是城乡居民人均收入比2010年翻番，表示居民收入增加直接提升购买力。

二是房价问题，将来会解决。房价问题将慢慢解决，小朋友不要老想着房价会立刻降下去，就拿钱去买玩具。小朋友应该把心思放在学习上，好好学习，这样才有助于解决房价问题。

三是房地产调控政策，姜伟新指出现在还没想放松。房地产市场调控是中央非常重视的一个问题，这几年也取得了积极效果。房地产市场调控政策现在还没想放松。住建部正在积极研究有关扩大房产税试点的问题，适当的时候可能会出台相关政策。此外，房地产限购政策短期内不会退出。

四是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。阐释了房地产制度“双轨制”的发展目标，不仅从制度层面明确了未来完善方向，同时也对市场走势带来影响。具体而言，“双轨制”是指商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配。此前，商品房一度占据我国住房供应主体，但近年来政府部门大力推进保障房建设以后，“两条腿走路”的局面逐渐开始形成。

五是加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。六是改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例。征地制度改革，首次写进报告。

中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯的涨价、逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。

根据国家统计局2012年11月9日发布的“1-10月全国房地产开发和销售情况”显示，多项指标表现出止跌或回升现象，房地产市场筑底升温势头明显。

理论上房价存在反弹暴涨的因素，一则2012年土地地供应负增长。二则开工量负增长;三是库存消化速度增快。四则限购令未能限制需求，二手房供应量减少。就目前来看，这四种理论上的情况并未真正出现。

随着改革的深化，今后在调控方式和政策体系上会有所调整，调控手段也将会更加注重市场手段和法制手段。十八大报告是纲领性文件，是原则性的内容，房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”。

2012年房地产调控政策与前两年不同的是，对自住性首套住房需求给予了一定的支持，强调保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比，这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期，指明了房地产长期政策的方向，无疑有利于房地产市场的长期健康发展。

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