房地产调控还有何政策储备？

昨日A股市场房地产版块出现暴跌，市场预期房地产调控将加码，并有传闻说北京将取消预售制。不过，当日相关部门就做出了澄清，取消预售制为“谣言”。国务院从7月底开始派出督查组赴16个省市进行房地产调控的督查工作，对于督查后的调控政策，市场预期不一，多数认为后期将以执行原有政策为主，也有分析认为扩大房产税试点可能性较大。　　　　财经点评：国内房地产调控坚持了多年，但效果并不明显，笔者一直认为，房地产调控不仅仅是房地产领域自身的问题，而国内调控政策又基本是围绕房地产自身供求进行的。而即使是针对房地产供求出台的政策，也存在一些错位或者力度不足的问题。　　　　以今年的房地产调控政策为例，政策从供应和需求两方面对房价施加压力，供应方面是通过加大保障房建设增加供应，而需求方面是通过限贷限购等方式进行。但从实际情况来看，政策在供应方面的力度并不明显，虽然保障房建设力度有所加大，但商品房建设力度明显减弱，这从上半年全国房地产投资增幅明显回落就可以看出。　　　　由于政策压力大，开发商缺乏进一步投资增加供应的动力，拿地的积极性也大大下降，造成地方政府财政吃紧，又进一步形成对保障房建设的资金压力。在行政干预之下，保障房建设进展还算顺利。但这里还有一个问题，政府大力建设的保障房，是否符合市场需求，能否起到缓解房地产供求关系的作用呢？保障房在面积和地段，以及质量方面都定位于中底层收入，同时其申请条件颇为苛刻，这使得大量的夹心层需求得不到满足。而调控压力之下，商品房供应减少，价格下降难度很大。正因为此，即使政策限购限贷，增加不少税收，但在市场买卖中，卖方依然占据主导。在二手房买卖中，卖家给出的价格基本都是到手价，买方需要额外承担10%左右的手续费和相关税费，政策调控变成了只增加买方负担，而并没有让房价真正下降。　　　　从政策储备的角度来说，政府依然有力度更大的措施，但由于稳增长和控房价某种程度上处于博弈阶段，政策力度较为谨慎。如果继续从房地产自身供求关系着手，除了扩大房产税试点范围，再度提高首付比例不失为更加严厉的措施，目前首套房30%，二套房60%的首付，仍然具有一定的杠杆效应，提高10%左右的首付比例，将进一步抑制短期需求。　　　　不过，本轮调控依然需求多从增加供应角度入手，其中“小产权房”的模式值得借鉴。“小产权房”虽然是国家明文禁止的，但无论是从增加供应，还是降低房价方面，都具有相当好的效果，并且除了减少地方土地财政收入，“小产权房”并未达到十恶不赦的地步。目前推动的保障房建设，一定程度上具有“小产权房”的功能，但在供应能力上仍然较弱。如果能有效引导和规范“小产权房”的建设，减少中间环节各种税费，将有利于房价的下行，也将极大缓解乡镇居民的住房需求，避免中心区域过度拥挤的局面。　　　　虽然房地产调控仍有诸多政策措施，但笔者仍然认为，中国房地产领域的问题并不仅仅是一个简单的经济问题，如果仅仅以经济手段去解决，其效果必定大打折扣。

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