商业地产在采购中的“变”与“不变”

楼市新政在控制住宅价格过快上涨的同时，也为商业地产的发展带来机遇。近年来的一系列调控政策，使投资性需求向商业地产转移；另一方面，开发商的战略重点也逐渐向商业地产倾斜，商业地产逐渐成为地产大鳄们角逐的领地。前有万达、华润、凯德，后有中粮、恒隆、宝龙，快马加鞭地加码布局商业地产，成为开发商们重构发展战略的重点。　　　　但也有业内人士指出，虽然这些开发企业在住宅地产领域积累了各种经验，但隔行如隔山，从住宅市场“半路出家”到商业地产领域，它们必然会面对重重障碍，尤其是在关系到商业地产生死存亡的招商问题上。　　　　对此，明发集团采购中心副总裁王志成表示，鉴于商业地产综合开发与运营模式不同于传统住宅，关于商业地产采购就有牵一发而动全身的意味，需要有新的突破。　　　　而商业地产的特殊功能也决定了其对精装修的要求比较高，并且随着流行趋势的发展，交付使用的产品还要不断变换装修风格，但多家部品供应商一致认为，“节能环保的产品仍然是商业地产采购的必需品”。　　　　求变：如何突破？　　　　虽然同处房地产领域，但住宅地产市场与商业地产市场之间存在诸多不同。住宅产品一方面可以利用概念快速销售，一方面销售之后，并没有持续的产品管理压力，但是对于运营时间长达数十年的商业地产项目来说，则需要拥有更超前的眼光，在项目规划设计、采购环节就要为后期的招商运营花费心思。　　　　对此，王志成曾着重谈到明发在采购方面的一大突破，即设计、材料设备标准化。其实，商业地产标准化有很多分类，比如项目选择标准化、规划设计标准化、材料使用标准化、招标标准化。而在这些标准化选择分类中，设计和材料标准化对整个招标采购的成本影响重大。　　　　对于商业地产开发商来说，项目的业态定位，是决定招商成功的重要因素，这就需要在前期设计时做到商业业态设计的模组化。　　　　任何商业都是有一定业态的，就像家乐福与沃尔玛，都有自己固定的模式。因此，在做商业地产设计时，要先研究这些具体模式的标准与共同点，这样在设计时就可以明晰具体模式所需的楼高、载荷能力等，并将这些共同点做到标准化。此外，开发商还要大致明确项目的功能，哪些商家和主力店会加盟，然后具体研究这些商业业态，根据这些商业业态之前的经营模式，确定其标准与共同点，进而做到商业业态设计的模组化。这样一来，开发商在前期完成设计后，就基本可以满足商家的经营需求，在装修完成后基本不需要再投入成本做修改和加固。　　　　具体到材料设备供应标准化，可以分成两种。第一个是供应渠道的选择，就是对经销商和材料商的选择。每一个产品都有自己的生产周期，因此，在前期就要确定供应商的供应周期。简单来说，要做到材料设备供应的标准化，就要加强客户群、供应商的管理。第二个是材料设备标准化的执行。只要材料成功进入公司的材料设备库，就要和设计院说明材料的限定范围，避免造成不必要的损失。　　　　以不变应万变　　　　在商业地产领域，开发商在设计、材料设备方面做到标准化还需要供应商的配合。对此，王志成认为，战略性采购仍然适合商业地产采购。一个公司集团化的管理必须做到战略采购，而做到战略采购的前提是明确战略目标，即执行战略协议的目的是为了有效降低成本，这也是为了后期材料设备标准化采购做准备。　　　　另外，商业地产设计标准化方面也需要战略合作伙伴的服务延伸。在项目规划设计阶段就要让部品材料供应商有效地参与进来，以其专业知识协同地产商更好地完善设计方案并落实、实施，以防后期方案改变造成既定设施的浪费，从而节省成本。　　　　而对于如何从住宅地产战略合作伙伴过渡到商业地产领域，部品商也对商业地产做着细分研究。广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司副总经理蒙政强提出，新建商业地产精装修到底需要什么样的材料，这是开发商与部品商都必须解决的问题。　　　　日前，中国政府网发布《“十二五”规划建材工业规划》明确提出，要重点发展薄型化、轻量化建筑材料的开发与应用技术。可以预见，直接开采的石材、现行厚重的金属、无机非金属材料将受到限制。因此，对于建材企业而言，开发新型产品及完善应用技术将是企业今后发展的重点议题。　　　　此外，远大空调有限公司副总经理欧阳劼更注重项目的具体运营过程：如何管理才能使得商业建筑更加节能？她认为，节能建筑的重要保证就是科学管理，对于具体的商业建筑、城市综合体，通过合理的设计、建造，采用高品质的围护结构、保温材料，利用清洁能源，能够使得建筑呈现出节能状态，但是糟糕的管理同样会造成极大的能源浪费。“而一个好的管理模式可以降低建筑30%~40%的能源消耗。”

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