房地产：逐渐消化密集政策影响

房地产实体市场回暖趋势持续:上周(7.23-29)房地产市场回暖趋势不改,我们监控的主要城市销量环比上升13%,同比上升80%;其中一/二/三四线城市上周销量分别同比上升5%/113%/79%。土地市场方面持续低位,上周土地推出/成交宗数分别为前周的1/2及1/3。　　　　中央督查引导政策进入密集期:在统计局公布了六月主要房地产行业数据后,房地产相关政策进入密集期。一方面地方政府继续展开房地产政策微调,南京出台《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》,以补贴首次臵业及鼓励人才落户。大连出台《大连市加快推全域城市化的相关政策》也放宽了购房落户的相关条件。另一方面,中央近期多部委表态,坚持调控不放松。国务院决定从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。上海表态加大限购政策执行的检查力度,对中央近期的《紧急通知》和相关表态率先作出回应。近期政策面的频繁表态一定程度上压制了地产股的短期估值提升。但我们认为,伴随近两周的调整,市场正在逐步消化政策影响。　　　　去库存和新开工进度制约政策加码:在行业整体向好的大背景下,我们也看到本轮行业基本面的恢复是渐进而缓慢的。本周主要城市库存面积环比仅下降0.1%,新开工三季度低位运行的概率也较大。因此我们认为尽管市场进入了新一轮的政策密集期,但短期全国性紧缩政策大幅加码的概率不大。　　　　推荐龙头企业:在目前的存货水平下,我们预计下一阶段主流开发商在下一阶段将维持以跑量为主的策略,房价出现类似于2009年的迅速大幅反弹从而引发更严厉的调控的可能性小。基于这一判断,我们维持板块中性偏乐观的看法,维持对万科、保利的推荐。　　　　总体情况　　　　本周多数城市成交小幅上升,部分城市库存有所上升:本周主要城市多数绝对成交环比上升,依然处于高位,接近2010年年末水平。本周库存未维持前期连续下降趋势,各城市库存有升有降,个别城市库存有所上升。二手房成交方面,四个城市继续小幅波动。除深圳外,二手房成交绝对量接近2010年末水平。　　　　新房:29个城市平均销售面积为19.1万平米,总体成交环比上升13%。　　　　二手房:统计的四个城市,二手房成交继续小幅波动,其中天津成交下降,其他几个城市有所上升。杭州环比连续五周上升,升幅为5%,接近2009年同期成交水平。深圳环比小幅上升1%,成交为本年高位,但仍仅为去年同期的一半。北京环比上升18%,成交创本年新高。天津环比下降11%,绝对成交继续高位波动,接近2010年年末水平。　　　　城市情况　　　　一线城市中,上海、广州环比下降,北京、深圳环比上升。其中,上海连续两周环比小幅下降,本周降幅为8%,成交继续高位波动。广州在连续两周环比上升后,本周环比下降,降幅为14%,绝对成交与5月水平相当。北京环比上升35%,绝对成交接近5月水平。深圳环比上升31%,成交接近2010年末水平。二线城市环比小幅上升7%,同比上升113%。三四线城市环比上升17%,同比上升79%。　　　　土地市场　　　　虽然上海等个别城市有部分土地高溢价成交,但是统计的27个城市推出和成交土地数仍处于极低的位臵。本周推出住宅土地18宗,为上周的1/3。成交10宗,为上周的1/2。土地市场的整体回暖仍不明显。

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