聂梅生：我更推崇房地产税

9月22日，在上海中欧国际工商学院举办的“第三届中国房地产业高峰论坛”上，本报记者就各界关注的“房产税扩大试点”问题专访了全国工商联房地产商会会长聂梅生。她表示，目前房产税扩大试点范围的工作正在推进，但征收范围不会针对居民住房，而是会针对商业物业等领域。　　　　记者：近期有关房产税将扩大试点的传闻愈演愈烈，市场各方十分关注相关政策的变动，您认为下一阶段房产税扩大试点的范围主要会是哪些方面？　　　　聂梅生：其实房产税试点范围现在正在扩大，但并不是针对居民住房这一块，更不是针对全体居民的持有型住房来征收，而应该会放在商业物业这一类。上海和重庆的房产税已经试点了一年半，也取得了一定的效果，证明这两个城市的试点政策并不是长效的。未来如果还是按照这种机制来推行的话，即使扩大试点范围，对市场的影响也是有限的。　　　　房产税扩大试点不在住宅，对存量住房征收房产税基本上是不可能的，目前还有两个断层没解决。一个断层是房改，因为1998年的房改使很多人都有了房产，那时一套房的价格可能是几万元钱，但现在上海、北京的房子一套动辄几百万元。按照评估值征收，就算是0.5%或者1%的税率，也可能难以让人们承受。第二个断层就是“8·31大限”，因为2004年之后房价飞涨，北京更是涨了5倍都不止，这个断层怎么弥补？这两个断层不解决，就根本没有办法对存量房收税。但中国房地产行业如果不启动一些房地产税改革，房价问题基本是无解的。　　　　记者：的确，房产税与房地产税一字之差，实质上却有天壤之别，各级地方政府对房地产税制改革并不积极，我国房地产税制度的落地还需要等待怎样的时机？　　　　聂梅生：房产税与房地产税是两个不同的概念，房地产税把土地放进去了，虽然税的本意和最终结果都包括对居民住房的持有环节征税，但后者更具合理性和合法性。房地产税改革作为财税体制的重要组成部分，最终的方向是慢慢代替土地财政，降低土地出让金在房价中的占比，成为地方政府的一个新税种。所以，我更推崇推行房地产税改革。　　　　而开征房地产税的前提是解决土地出让金的问题，否则向老百姓普征房地产税就不合理。我国关于70年土地使用权的出让金并没有立法，可以依据的只是1992年颁布的一个部令，部令并不是法，却一下子执行这么多年。按照物权法，应向土地所有者征收相应的税费，但是开发商并不是土地所有方。而这牵涉到一系列根本制度的改革，有相当大的实施难度。房地产税不能永远像建在沙滩上一样，必须逐步推行，并且夯实到法律层面去。我的想法是，已经预先交了70年的土地使用费要跟需要交的房产持有税形成一个替换机制，也就是说今后土地出让金在房价中的占比应该越来越低，而持有环节的房地产税越来越扩大范围和提高税率，这样可使房价逐步回归合理。　　　　记者：在这个楼市调控的重要关口，房产税的传言反映了一种对政策走向的担忧，下一阶段房地产调控政策有没有发生调整的可能性？　　　　聂梅生：短期来看，我不认为会出台在“国八条”基础上再度加压的调控政策。目前宏观调控政策已进入总结期，不会再出台刷新型的政策。房价应该会控制在合理区间内，大涨是不允许的，大落是不可能的，今年下半年以及明年应该会处在一个市场和供需之间找平衡的阶段。　　　　长远来看，未来的房地产政策毫无悬念地会调整。在城镇化逐步推进之时，户籍制度改革和土地制度改革离我们已经不远了。这些改变，定会促成税制改革，尤其是房产税的改革。

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