旭辉地产确定发行价区间 内地房企赴港IPO提速

刚刚进入11月，内地房企就掀起了在港融资的高潮。继11月1日SOHO中国宣布发行两笔总额10亿美元优先票据后，旭辉地产的赴港IPO也进入到最后阶段。11月4日，旭辉地产宣布将其发行价初步定在每股1.33港币至1.65港币的区间内。而募资总规模也被确定在2.2亿美元至2.7亿美元之间。不过有投行人士称在正式募资之前，这个价格还有变动的可能。

记者从一位接近旭辉地产的投行人士处获悉，目前旭辉地产拟发行股份中的国际配售部份已近认购满。而如果按照最低定价计算，目前各机构的意向投资已能覆盖旭辉的预定募资总额。

这一定价意味着，假如以2012年的业绩加以衡量，旭辉地产的IPO发行价的市盈率仅在3.5至4.3倍的区间之内。即便以2013年的业绩衡量，市盈率也不过位于4.2至5.2倍区间。

“以NAV折让计算，目前旭辉的定价相当于100块钱的东西当30多块钱卖，这是在路演前能够吸引大量机构认购的主要原因。”上述人士如此称。

根据相关统计，当前港市中已上市房企按当前股价计算，市盈率在7倍左右。而且自2008年之后，内地房企赴港上市的发行价平均市盈率仅为5.8倍，多数偏低，恒 大等企业上市的市盈率亦低于5倍。

旭辉的发行定价尽管较其估值而言偏低，但与目前资本市场定价基本市盈率相符合。

业内人士分析，2008年之后受金融风暴影响，香港金融市场整体投资不景气之外，多数企业股价从市盈率角度来看都偏低，而内房股受内地楼市调控频繁影响，整体市场表现也不佳。

兰德咨询总经理宋延庆曾对媒体表示，过去几年在香港上市的多家地产公司有六成未能在上市后实现当初的既定目标，其中有三成开发商发债后陷入财务困境。不过更多的数据表明，这不仅是目前内房股面临的基本面，这也是整个香港资本市场近几年的整体表现。

从记者获得的一份投行报告来看，旭辉地产在2009-2012财政年度的合约销售额年复合增长率为37%，股本回报率则高于内地多数房企约19-25%的规模。此外，花旗银行给出预测旭辉地产在2011-2014财政年度的盈利年均复合增长率将达到62%。上述投行人士也表示，旭辉地产未与投资机构签署对赌协议，一直保持资金链的稳定，上市并非迫于资金压力，而是企业出于自身发展战略的考虑。

从宏观形势来看，欧美主要国家的货币宽松政策将持续，而亚洲市场已逐渐成为全球资本投资的热点。据摩根斯丹利的报告，目前约有1.5万亿美金的热钱计划通过香港等城市的资本市场进入亚洲。报告认为，这意味着亚洲，尤其是香港等地的资本市场将出现一个融资的窗口期。近一周内，龙湖、中海等内房古都出现超过15%的上涨，预示着资本市场出现利好。

而对于旭辉等计划上市企业而言，此时上市可能不会获得较高定价，但却可以为房企打开一个难得的融资渠道。在内地市场，楼市成交量在近几个月出现持续复苏的现象。而在短期内限购政策不会放松的背景之下，可以获得境外融资的内房企业无疑将获得更好的发展空间。

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