房地产行业未来七大挑战

今年的形势大家都知道，很严峻。另一方面来讲，在政策压力下也有好的方面，比如房地产行业转型升级步伐加快，比如综合开发等多种业态形式的变化;在行业内部分化的趋势也比较明显，过去过于扁平化、过于分化的行业结构开始得到改变。

当然，宏观调控的形势还是很严峻，调控政策依旧严格，对调控形势的判断也是有忧无喜，那么，房地产行业下一步会遇到哪些挑战?

一、政策调控体系挑战

未来可能会出现暴风骤雨，可能会出现阴云连天，也可能有灿烂的阳光。

第一，房地产发展的模型到底是什么?现在还没有最后确定。过去我们是分配房，后来走到了商品房制度，这两年是所谓的双轨制，或者是所谓的三轨制，即保障房、商品房加上少量的集资房。但下一步到底是什么模式?这些还要看明年3、4月份新的政策体系，也可能在经济下滑的时候出现新的调整政策，关键看市场的稳定性。

第二，前一段时间传说要取消预售，这也是最严厉的一个行政手段。当然暂时不会取消，因为经营环境、经营制度还没有支撑取消预售的条件，否则将是整个系统的动荡。

第三，制度因素还在制约着政策环境调控体系的挑战性。

大家知道，有GDP的需要，有卖地的冲动，有企业盈利的需要，有老百姓购买房屋做投资的冲动，还有中国经济的下滑、稳增长和通胀的问题该怎么解决?

也就是说，在未来五年中，我们可能还面临着调控体系、调控政策、制度因素变化的挑战，谁也逃不开，我们只能去适应。

二、金融生态环境挑战

资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松?会有什么样的金融环境?对每个企业肯定还是一个大的挑战。

如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。

那么我们怎么办?我们会遇到一个什么样的金融环境?

我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。

但不管怎样，金融生态环境对我们来讲仍然是一个很大的挑战，不要祈求在某一个时间，比如明年3、4月份就会有很大变化。

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