关于住房与房地产市场突出问题的思考与建议

近年来，由中央主导、地方负责的一大批保障性住房相继建成，并出台了一系列房地产调控政策，有效抑制了房地产市场过猛增长势头，为我国经济发展奠定了稳定基础。然而，政策推进过程中也暴露出管理中的一些突出问题，集中表现在相关法律法规不健全、政策性住房监管力度不足、中央与地方两级异常预警机制缺失三个方面。对此，提出以下建议：

一、尽快研究建立促使住房与房地产业稳定发展的法律法规政策，使政府宏观调控纳入法制轨道

一是开展专题性的课题研究。总结20多年房地产业发展的经验教训，借鉴国外成功做法，提出从法律及政策层面制定我国住房与房地产业法规制度及运行体系的总体方案。当前要借助大批保障性住房即将投入使用，过热的房地产市场向理性方向回归之机，重点研究如何整合政策性住房种类及规范房地产市场措施，以扩大住房公积金人群，减负巨额债务，堵塞行政管理上的漏洞。

二是严格保障房入住标准。政府解决的是全社会不同收入居民“住有所居”政策问题，而保障性住房则是有条件给少数低收入居民定量解决基本住房需求的渠道。因此，保障性住房在任何时候也不应随意放宽入住标准，或者出售这些房源，这将会导致对进入市场购房者的不公平而引起社会混乱。

三是尽快论证以“税”制衡的科学性。需要论证的是：能否在今后20至30年内，每个家庭可拥有2处成套免税住房，超过者应交房产税;对于多处或特大面积的中高档住宅应重交房产税，打击囤积房源的投机商，以维护稳定的住房与房地产市场秩序。

二、国家应制定保障性住房统一制度与标准，加强在执行过程中的监管能力建设

一是整合房源，统一制度。长期以来，各级政府相继出台了带有优惠政策的住房种类：如经济适用房、两限房、安居房、公租房、廉租房、廉价住宅、保障性住房等等，名目繁多，其政策优惠各有不同。我们认为，前者有始无终，后者必有隐忧。如此下去，容易因“待遇不同”而引起百姓积怨。因此，中央政府急需统一政策概念，整合房源，从而有效推进保障性住房建设。

二是设立国家建设标准。制定完整的保障性住房国家级建设标准，主要内容可分为“租用房”与“低价房”两类性质。按照一般家庭人员1至4口人考虑，租用性质住房的建筑面积宜在26至50平方米，低价性质住房的建筑面积应控制在30至60平方米。起步阶段两种住房的家庭覆盖率要小，且各自的建筑面积也不应过大，如果有超出规定面积部分应该用不同价钱找平，便于与目前国家推行的90平方米商品性质的普通住宅相衔接。

三是加强执行力建设。建立健全保障性住房的“进入与退出”机制，使得低收入居民及弱势群体能够“够"格"者进入”、“达"标"者退出”、“违"规"者有罚”，以确保制度落实到位。

四是保证实施效果。在实施保障性住房过程中，政府要同时建立新旧政策优惠房转换机制，并有效地解决各类问题，以树立政府良好形象。

三、中央和地方政府应建立两级异常预警机制，强化宏观调控力度与微观操作效果

一是建立健全住房与房地产业异常预警机制，把国家经济安全落到实处。从有效、快捷的角度出发，可建立国家与地方政府两级预警与协调网络，及时分级予以处理，避免再出现房地产市场“过山车”式的反弹。

二是设立专职部门负责监管、维护整个市场秩序，反馈运行信息。完善以实名制为基础的房地产一级市场管理制度，补充二手房市场及租赁市场的登记、准入、完税等管理办法，打击扰乱市场的投机商。

三是规范房地产开发企业及相关企业行为。政府应对隐藏房屋信息、欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题予以制裁、特别是对哄抬房价等异常行为及时给予严肃处理，向社会公开结果，以推进企业诚信等级制度的建设。

四是建议将全国各省市住房与房地产登记实行大联网。

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