房地产：政策容忍度决定行情的高度

今年1-5月,房地产市场成交温和复苏，市场触底迹象明显。　　　　无论从全国商品房平均成交单价来看，还是从一线城市的二手房价格来看，房价自3月份起已开始止跌回升。　　　　本轮房地产市场回升与2009年有所不同，成交量在温和复苏阶段，房地产市场在供应充足的情况下，房价基本与成交量的回暖同步开始上涨。　　　　土地市场价格亦在高位企稳回升，将会一定程度上影响开发商入市的积极性。　　　　新房供应不足或将在2013年显现，房价上涨压力依然存在。　　　　影响地产股走势的核心驱动因素仍然是房地产市场走势和政策。　　　　政策容忍度决定地产股行情的高度，需要密切关注政策拐点。政策最有可能收紧的时机预判：一旦三季度宏观经济运行如预期的企稳回升，则政府进行宏观调控的空间开始增大，如果全国商品房销售面积回升到正的增长水平，或者说房价开始大面积回暖的话，我们认为政府很有可能随时出台新的紧缩政策，比如房产税等。　　　　地产股走势预判：下半年地产股的上涨空间和高度将进入越来越难以把握的混沌阶段，如果下半年市场成交回暖越来越超预期，政策压力将会不期而至，地产股短期内会构成一个顶部；而当市场成交低于预期，地产股同样会由于市场的因素而面临阶段性调整，但该调整反倒可以提供增持的良机。　　　　中国经济的长期潜在增长能力正在下降，实体经济对资金的吸引力在下降。在这样的背景下，都不会支撑房地产市场也好还是地产股也好走出一轮大的牛市行情，我们给予房地产行业同步大势的投资评级，建议标配地产股。

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