海外资本涌入 日本房产即将触底

高盛时隔4年重启对日房地产投资，今夏预计投入约79亿人民币，其他欧美投资公司也纷纷跟进，背后主因是日本房地产行情已呈现触底。业内称，规模超过11万亿日元的日本房地产市场，恐怕很难再跌，开始浮现“比较利益”讯号。房价低迷房租高昂、震后经济复苏等因素都让日本房市仍具备投资价值。　　　　海外资本涌入东京房市　　　　5月底的一条消息引起日本房地产业界普遍关注，美国高盛公司决定通过养老金、基金等渠道募集资金，最快于今夏成立专门基金，通过旗下的信投公司购买东京中心区的写字楼和商业设施等房产，投资额约达79亿人民币。这也是高盛时隔4年重启对日本房地产的投资。　　　　除高盛外，美国大型投资基金――德克萨斯太平洋公司(TPGCapital)也将全面进军日本房地产市场。前不久，该公司已开始为破产的公寓开发公司提供资金援助，预计今后2至3年内，将向公寓楼等项目投资约500亿日元。　　　　与此同时，美国的另一家大型房地产投资公司――拉塞尔投资管理公司(LaSalle)也传出消息，称将加大对日投资力度，大手笔购买大阪地区的综合设施等。　　　　高盛在投资日本房地产方面有成功的经验，在上世纪80年代后期，日本股市与房地产形成巨大泡沫，房地产泡沫破裂后，接受企业以地产作抵押的日本主要银行形成超过1100亿美元的坏账，其中1/3涉及房地产。　　　　高盛投资75亿美元收购日本银行坏账，涉及大量房地产行业，一跃成为日本房地产规模最大的外国投资者，并收购了数十个高尔夫球场，成为日本最大的高尔夫球场经营者，从中取得了巨额收益。　　　　当然，此次海外资本扩大对日本房地产投资的背景正好相反，主因是日本房地产行情已呈现触底迹象。　　　　日本房产临近触底　　　　据日本房产协会的统计，日本的不动产市场规模超过11万亿日元，堪称是超大规模的市场。　　　　日本经济在1985年前后达到顶点，当时1美元兑250元日元，但1989年泡沫经济破灭，“广场协议”导致日元大幅升值，1美元在1995年时只能兑换80日元。22年来，日本经济如同一潭死水，扮演拉动经济火车头角色的房地产更是萎靡不振。　　　　2004年，日本经济出现复苏，日本地产也在4年内上涨20％，2006年至2008年，东京市内出现大量的新建筑，日本房地产再次出现泡沫。但2008年金融海啸让日本房产业遭受重创，尤其是2009年，日本平均地价跌幅达8%，创13年来最大跌幅，在三大城市中，东京地价下跌11.3%（为14年来最大跌幅）、大阪下跌8.3%、名古屋下跌7.6%。　　　　日本不动产经济研究所2011年12月的调查显示，东京银座商业区核心地段地价居日本全国之冠，每平米达2320万日元，但比2010年下跌26%，跌幅为16年来最大。日本三大城市与邻近区域的地价同样下跌，东京区地价下跌9.7%，大阪区域下跌8.3%，名古屋区域下跌7.6%。　　　　英国房地产调查公司DTZ的统计显示，自2007年以来，东京中心地带的写字楼租金已下跌近40%。地价和楼价的不断跌落，让房地产管理企业在经营方面格外吃紧。　　　　去年3月份发生的大地震及核电站事故，对日本的房地产业界而言，无疑是雪上加霜。就东京地区而言，不断被预告的“东京直下型地震”让本来就对购买房产欲望不强的日本人更加处于观望态度，这给日本房地产业的市场营销造成的打击不容小觑。

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