苏雪晶：房地产投资低点已现 看好龙头公司字号

和讯股票消息6月28日，中信建投2012年中期投资策略会在北京举行。中信建投房地产行业首席分析师苏雪晶表示，房价短期不会出现暴涨，因此也不用担心再触发新的调控措施。在这一背景下，货币政策预期的改变，以及地方政府产业政策的微调，将直接支持产业的复苏和回稳。　　　　他预计，今年的6月份是房地产投资的低点，下半年的三、四季度将出现拐点，拐点的幅度多大尚难确定，但低点已经出现。据此判断，进入三季度之后，龙头地产公司可能会出现向上的行情。

中信建投房地产行业首席分析师 苏雪晶

　　以下是文字实录：　　　　苏雪晶：很荣幸跟大家一起做2012年房产中期的投资策略，我们也是第一次以中信建投的身份给大家汇报我们最新的研究成果。在讲之前我先简单说一下，我们写这篇报告的意义，实际上了解我们中信建投房地产策略的大家都比较清楚，我们是去年三季度明确提出整个行业具有一定的投资机会爱好分析师，今年指出房地产会回升的机构，正好地产股都出现了小幅的调整，今天给大家介绍我们的策略非常有意义。　　　　第一部分就介绍一下大家最近关心的问题，这些关心的问题就决定下半年选择品种方向性的内容。第一个就是成交量的情况，根据最新的情况来看，明确的支出改善性需求开始入市，虽然有限购的影响，这个跟我们跟踪的商品房销售来看，非常明显。同时大家关心的价格问题，最近媒体关于房价的报道不绝于耳，实际根据我们的监控数据来看，全国大部分的价格并没有出现明显的上涨。根据5月份的数据来看，大部分城市是下降的过程当中。但是这里我要补充一句，进入到6月份以后，在一线城市有部分的价格和区域出现了小幅的上升。这样的过程当中，价格仍然不是我们关注的重点，这点我觉得非常重要，因为最近整个房地产股票的调整，大家最担忧的，最核心的逻辑就是担忧房价上涨，重新引发调控，根据我们的研究可以告诉大家，价格短期不会出现暴涨，大家也不用担心出现新的政策调控的出现。在这样全局的判断下，货币政策的预期发生改变，以及地方各政府的产业政策的微调，将直接支持产业的复苏和回稳，刚才我们的宏观策略也介绍了我们的观点，在去年年底的关于房地产投资完成额度预测，新开工预测都指向了目前的试点，我们做了非常大胆的预测，今年的6月份房地产投资的低点，下半年的三、四季度出现房地产的拐点，拐点的幅度是多大的情况，目前不敢确定，但是低点已经出现了，这个在我们的调研当中得到了验证。　　　　同时我们最近看到了土地市场的价格出现了合理回归，大家看到的这个地价目前的情况的对比，是我们根据09年或者是20年成交的土地价格，同区位，同地块，同土地类型进行的比较，按照这个情况来看，土地价格确实是出现了10％左右的回调。大家都知道从08-2012年整体的通胀水平是什么样的情况，地价出现这样的调整，应该是得到了大家的认同。进入三季度以后可能会有一些作为，这点我在后面给大家做一个介绍。　　　　另外一点就是目前的房地产资金在明确的下移，目前的信托融资的情况，有抵押物的基本上降到12％的水平，无抵押物的跌到14％、15％的水平，这个和去年的18％、20％形成了鲜明的对比，这样就带来了我们的核心的判断，进入三季度以后，核心龙头的会出现向上的局面。　　　　做了这样的判断之后，下半年我们的思路转向何方，今年上半年就遇到了一个比较奇特的现象，今年的二季度之后，按照原有的投资者的收益并没有投资分化的的收益高，目前的情况，进入到二季度龙头公司的涨幅超收益非常明显，我们认为今年下半年仍然会延续这样的思路，下半年龙头地产公司的上涨幅度会更加超过非龙头企业。出现这种情况的核心原因就是我们预期的行业集中度的提升，进入到二季度，我们频繁的发布报告指出，今年是房地产行业集中度真正提升的元年，我在入行房地产的时候，万科多年提到的集中度终于在今年展开，往年都是恶劣的情况下，集中度提升，一旦行业回暖，龙头公司的集中度又会下降，今年整体的环境，和政策方向并不会出现明显的波动，在这样的环境下，将会支持我们行业集中度提升的过程，讲到这个集中度提升，实际上是延续中信建投研究的特色，我们更注重的是国际比较的思路，研究金融度必须要看美国的市场的变化。在1989年重要的特征，就是人均房屋的证书达到了一个比较高的水平，为什么这样讲？后面会提到，一线的城市化率，讲到人均住房，应该是达到了阶段性的高点。在这个过程当中，我们也看到了因为行业集中度提升，带来的估值水平的变化，催生了这些公司抢眼的走势，随着8、90年代美国房地产有一个整体性的机会，但是四大公司的表现仍然超过了行业的整体水平。在这个过程当中，都处于比较均衡的状态，这点直接指出如果进入这样的阶段，大家对龙头公司周期性的担忧大大提升。　　　　为什么认为今年是集中度提升最好的时机呢？主要从四个方面，第一个是目前的市场条件，人均的建筑面积，特别是一二线人均拥有住宅量是非常重要的数据，同时在过往的龙头公司里面也非常清楚，虽然最近地方政府在拼命的尝试底线的突破，但是中央对房地产投机性的利政策会有大的变化。这样的情况下，会给核心的龙头企业带来比较好的机会。在这样的过程中，我们看看龙头企业在做什么？一线的开发商很明确的在布局二、三线区，他们不断地蚕食二三线的区域，2005年开始到2011年有比较极端的，有十几个城市扩张到100多个城市，万科始终是集中在一线城市和二线省会城市，目前拓展到14个城市的水平。实际上一线开发商为行业的集中度布局，早早2008年就开始了，我们看到的万科保利在去年前年的土地扩张中做了非常好的准备，在今年或者明年房屋的供应商大量在二三线集中。　　　　最后是一个提升的趋势很敏感了，根据我们统计，如果08年之前前五名的名单会有变化的话，08年之后的变化就不明显了，未来前二十、三十的占有率不断提升，今年前二十位的水平就会达到行业的20％左右的占比。在这样的过程当中，下半年的投资是非常敏感，就是选择配置龙头企业。我们以香港市场的中国海外公司为例做一个分析，这个出现了非常好的调整，同时销售额每年都有迅速的增长，在这个过程当中，大家看到随着A股的龙头企业出现了大幅度的波动，对于中海外来说，在香港市场中更成熟的投资者在这样的估值上有选择，对机构投资者是非常好的选择，润滑了对周期波动的损耗。回过头来看A股市场的产业，进入到二季度以后，整体的龙头公司估值就很明显，我们逐一给大家介绍一下。万科的情况是差强人意的，万科准备销售房屋的类型是非常合理的，我们认为同比环比的情况来看，万科应该是下半年销售上比较好的两家公司之一，另外一家是保利，保利今年是全面发力，出现过两个月超过万科销售的房屋量，我们可以看到保利的销售均价和销售的增长是非常明显的。在四大公司的对比当中，我们明确的指出，保利地产毛利今年不会出现大的波动，通过去年的降价销售之后，四大公司之后唯一包吃住毛利的只有保利公司。我看过最新的数据，1-5月份前十名销售的公司竟然有6-7家在香港上市，中国房地产要把目光看向香港，我们要学习的还是中国海外，无论在毛利上还是费用把持上他们都有值得我们学习的。　　　　针对恒大、万科来说，恒大的三线城市过多，就导致恒大的销售没有万科和保利销售能力强，随着房地产成交量的提升，恒大的销售额会回到比较正常的水平。　　　　以上是我们关注的我们认为会有决定性意义的四个大的房地产行业的分析，这张表是我们跟踪上市公司的机会，在这样的机会当中，还是再想强调一下，以前我们一直关注了20几家房地产行业，进入到今年以来，将近有5、6家企业是放弃跟踪了，因为他们已经丢掉了区域的市场份额，丢掉了从前的辉煌。意味着龙头公司的崛起是强有力的占有了大部分的核心城市的市场占有率，这个趋势将在今年和明年会更加明显的反映在整个行业水平当中。我认为这样的一个行业的变化，必然会带来公司的估值水平的提升。谢谢大家。

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