对话林中：做企业是长跑

日报：每一轮楼市调控过后，有的房企沉沦了，但也总有一些房企会崛起。在此轮调控中，你认为哪类房企会脱颖而出？　　　　林中：我认为，符合以下六个条件的房企有机会在此次调控后脱颖而出。一、产品战略、产品结构能够顺应政府的政策导向，能够抗调控周期，即以自住为主，满足首次置业、改善需求，中小套型、中等价位的产品最为适销对路；二、业务模式上坚持“高周转”，并通过经营能力、管理能力提升来实现赢利；三、注重产品的品质与服务；四、全国化的布局，从而能够充分分散风险；五、财务稳健；六、不是靠囤地，而是靠管理精细、专业能力、执行能力来提升企业竞争力。　　　　日报：房地产作为典型的资金密集型行业，现金流管理、财务稳健是检验一家成功房企的基石，你在这方面有哪些经验可以分享？　　　　林中：中国很多房企碰到困难，一般不是资不抵债，往往都是某一个节点上偿付债务碰到问题。因此，财务稳健很重要。就旭辉而言，主要分三个层次：　　　　首先是理念。我一贯认为，做企业是长跑，不能用赌博的心态去做，要考虑风险。　　　　其次是制度。遵守财务稳健不仅是纪律，更要转化为习惯，因为有时候风险很难预测。从1993年就开始有房地产调控，每轮特点都不一样，能“撑”过去，靠得不是聪明，很多都是靠习惯，靠对风险的厌恶。　　　　最后才是方法。设置财务安全的底线，重点是对资金、负债结构和表外负债的管理。譬如，资金能够覆盖未来六个月的所有债务就是底线之一。　　　　日报：从公司战略上看，旭辉在某种程度上同万科、恒大比较相似，请问，当在同一区域内面对这些竞争对手时，旭辉如何体现自己的差异化与竞争力？　　　　林中：旭辉立志成为一个大型企业，目标是在未来进入第一方阵——全国前20位，旭辉要走一条有自己特色的路，标杆房企只是借鉴和参考，具体道路肯定不一样。　　　　就和万科比较而言，首先在产品结构上，旭辉有清晰的商业地产发展策略，与万科聚焦住宅不一样，商办对于旭辉也很重要；万科正在往三线城市布局，而旭辉是扎根二线城市。如果在同一区域内两家都有项目，关键是做到“差异与错位”，不引起直接竞争。做好竞争策略，这些标杆房企并不是很可怕。　　　　和恒大相比差异性更大。旭辉主要布局一二线城市，而恒大对三四线城市更为倚重。旭辉讲究区域深耕，不希望布局太多，但希望每个点都很有竞争力，在每个城市都能做到前十。

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