房产行业:上周一手房销售小幅回升 二手房价格仍处高位稳定

    上周房屋交易,申万跟踪18个城市一手房环比增长9%。各大主要城市合计成交19762套,环比增长9%,其中一线城市(北京、上海、杭州、深圳)合计成交5442套,环比增长13%,其余14个二线城市合计成交13536套,环比增长5%。其中成交量环比升幅较大的城市为哈尔滨、济南、宁波和北京,环比交易上升129%、55%、53%和51%;环比出现较大幅度萎缩的城市为东莞,萎缩32%;二手房方面,跟踪城市二手房成交套数环比变化分化,期中北京增长较大。　　　　上周整体存货基本持平,去化速度有所加快。本周,京深沪、佛山、南昌五地整体存量环比上周微上升0.3%。其中北京新增供给112万平米,成交量为35万平方米;上海新增供给56万平方米,成交量为30万平方米;深圳新增供给21万平方米,成交量为5万平方米;二线城市无锡、佛山、南昌三地可售量分别为66163套、2851万平米和280万平米。本周三地可售去化速度:北京为63周,08年最高为197周,09年最低点为24周,上海为26周,08年最高为52周,09年最低点为9周,深圳为46周,08年最高为183周,09年最低点为16周,其他二线城市如无锡,佛山,南昌去化速度分别为121周、626周(主要是成交套数较少所致)、43周。　　　　在我们的楼盘草根调研中发现,北京外围城区出现10-20%的降价,通州降价幅度较为明显。北京目前处于阶段性的降价过程,外围城区尤其是通州降价幅度较为明显,但内城中心核心区域价格仍然保持稳定,二手房方面,主要的一线城市如北京上海价格维持高位运行,前期的温州客抛房现象属于个别案例,整体市场议价空间依旧较小,约5%左右;　　　　近期,住宅土地市场表现有所回暖,2011年全年销售额累计同比从上上周1%上升到上周5%。10月,15大城市累计成交土地面积为695万平方米,土地成交金额为145亿,同比去年9月同期分别萎缩67%和萎缩69%。年初至今,15大城市累计成交土地面积为17333万平方米,土地金额为3691亿元,同比10年萎缩13%和30%,其中,以一线城市累计成交2926万方,成交金额1304亿,同比分别下降4%和萎缩35%,二线城市累计成交14407万方,成交金额2387亿,同比萎缩为14%和27%。　　　　行业投资意见:上周,政策面吹暖风,引发了大盘和地产急速上涨,目前我们对这波地产的行情,仍定调为反弹为主,后续股价表现需要不断观察货币政策放松的力度以及中央对于地产态度的转变:1)此前,我们的判断是,政策放松是大势所趋,目前从中央货币政策的放松时点来看,略超出此前的预期,对于地产仍然巩固调控效果的表态,在预期之中;2)给定当前的政策环境,意味政策面更希望通过"有保有压"的策略,通过刺激其他行业而非地产来抬升经济的基本面。因此,在货币政策开始微调的阶段,我们基本上把地产的行情仍然定调为"反弹为主",初始期间,地产受益于低估值和与货币政策的敏感度较高,表现不错,后续股价是否能继续获得超额收益,主要取决于政策面本身对于行业的扶持力度。

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