楼市未来政策大局已定 房企面临深层次生存问题

    中央政治局会议近日明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。当前调控政策已逐步显效，而明年的房地产调控政策难言放松。在此背景下，未来一段时间，房价回归理性的脚步渐行渐近，众多房企将面临更严峻的生存考验。　　　　就短期调控效果而言，房地产宏观调控的几个目标已基本实现。其一，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。从房价走势看，以北上广深等一线城市为代表的商品房成交均价已明显呈现回落态势，各地年初制定的房价调控目标基本可以完成。其二，“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。　　　　就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展仍旧任重道远。监管部门对房地产市场持续保持调控高压，实质上是中国房地产业发展路径的一次大调整，即告别以往粗放型增长模式转入持续、健康、理性的发展轨道，房地产行业的“暴利时代”将终结。　　　　当前，虽然房价已处于下行通道，但不少地区房价“虽降却不能降到位”的“暧昧态度”，说明部分房地产开发企业对于房地产宏观调控政策仍抱有“侥幸心理”，或仍对未来的行业发展方向和价值判断不够理性。数据显示，房地产开发企业的资金状况进一步恶化，降价及去库存仍将是未来楼市的主要特征。据测算，2012年中期或将达到房地产行业供需比的最差状况，届时房企的销售状况会更加恶劣。　　　　今年以来，高层频传调控强音，表明了政府房地产宏观调控的决心，对开发商而言2012年的楼市恐怕仍会处在“冬季”。未来一段时间即使政策有调整，也可能仅是局部微调。　　　　房地产开发企业尤其是中小房企，必须清醒认识到，当前的调控政策中短期内难以转向。房企面临的不再是销售压力、利润减少等表面问题，而是更深层次的“生存问题”。　　　　房地产企业亟需从现在开始，在市场定价、利润预期、企业定位等多方面回归理性、迎接生存挑战。一方面，应认识到房地产行业的利润率理应和其他行业一样维持在较合理水平，“暴利时代”行将终结；另一方面，虽然房产具有投资属性，但长期来看其居住属性必将回归，社会公众对于未来的房产价值判断也将趋于理性。随着房地产宏观调控的深化，房地产行业的市场集中度将有所提高。

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