房价跌了成交量却没涨 更多人买房愿望未实现

    在中央和各地政府强力的经济、行政手段调控下，房价终于开始下跌，但是成交淡静。这说明，更多百姓想拥有住房或改善居住条件的合理愿望还未能实现。笔者认为，今后的调控目标除了应该继续促使房价回到合理区间外，也要促进房屋成交量达至合理水平。这要靠在政府的主导下，开发商和购房者对未来房价的合理回归达至一种共识。　　　　商品房价格的走势，应由市场决定。这似乎是市场经济的应有之义。按照古典的劳动价值论，商品价格最终是要围绕其价值，即凝聚其中的社会必要劳动量；按现代很多经济学家们都信奉的一般均衡理论，只要有充分竞争，商品价格能达至一般均衡的状态，使消费者获得最大效用，企业家获得最大利润，不劳政府干预。但是，住房不是一般商品，建房所用的砖头瓦块、钢筋水泥可能是充分竞争的一般商品，这部分价格完全应交给市场去决定。在现实房价中，这部分可以看做是一个常数项。　　　　房价中，还有相当一部分是地价，即购房者对土地使用权所付出的租金，只不过是以一次性形式支付。土地不是什么人类劳动的产品，本身没有价值，其使用权的租金水平没有什么价值可以围绕；由于老祖宗只给我们留下这么多可供盖房的土地，不可能因充分竞争而使其使用权的租金水平达至什么一般均衡水平。也就是说，地价水平无章可循。按中国现行土地制度，土地使用权的租金，是政府主导的。房价的高低不只是砖头瓦块、钢筋水泥价格的变化，而在很大程度上受地价的变化影响。政府调控房价，一定程度上也是在调节地价水平。　　　　购房者为土地使用权所付出的租金，在转让或出租房屋时是可以回收的。如果地价走高，回收就可望超过付出，使买房不仅能改善居住条件，也能成为很好的投资选择。投资者多是追涨杀跌。房价走高，更能刺激人们购买的欲望。以自住目的的购房者，想到以后房价还要继续涨，也可能在现实需要并不十分迫切的情况下，先买了再说。可当大家都预期房价走低，也就是房价中所包含的地价还要下跌，为投资而购房者自然不会出手，为自住而买房的人也会等再便宜些才肯买。　　　　如果政府能明确地广而告之，要把房价调节到什么水平，开发商该分享到什么程度，大家心里就都有了数。对房价合理回归形成共识后，识时务的开发商就会痛快地把房价降至合理水平，收取自己该拿的那份；购房者知道了房价底线，该出手时就出手。这样房地产市场也许就能回归理性，进入正常状态了。　　　　至于应该把房价调整到什么水平？其标准应该是能让百姓实现合理的改善居住环境的要求，让房地产的成交规模与宏观经济增长速度相适应。至于具体的数值，有学者说10%，有专家说20%，也有的认为，应该是居民收入的多少倍……。笔者认为，兹事体大，这个数据关乎人民幸福，关乎整体经济发展，不能靠拍脑袋想出来，必须经广泛深入的调查统计，才能得出科学结论。

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