浅谈：房产限购政策的局限性

    2011面对高速膨胀的房价，中央政府采取了从严、从紧的态度：实行严格的“限购令”，首先对北京、上海、广州、天津等17个一二线城市实行限购;发布“新国八条”;住建部提出二三线城市限购的五项建议标准，进一步强化了对于地方限购的约束。目前看，尽管“限购令”效果明显，对于2011年的房地产市场产生了有效的抑制效应，但对于“限购令”，社会上还是褒贬不一，质疑之声同样不绝于耳，很多人认为“限购令”是一种直接的行政干预，偏离市场方向，有悖于市场经济的理念。　　　　当然，限购对于房地产市场产生了巨大利好影响，尤其是在很大程度上稳定了全国房地产的价格，这一点我们毋庸置疑，多项市场数据就是最好的证据，这可能也是“限购令”支持方最挺直腰板的武器。但是，无论哪一项措施，既然是“措施”，就避免不了市场顺从或反抗，于是乎，有的人认为“大逆不道”、“倒行逆施”、“离经叛道”，有的人则认为合理的，必要的。笔者认为，限购政策作为一种强制性的行政手段，在直接干预市场的时候，难免会和市场现状产生冲突，这是构成限购令局限性的因素所在，难以满足所有人。　　　　限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。　　　　目前，许多地方政府财政对土地出让收益具有依赖性。据国家审计署数据显示，截至2010年底，全国地方政府性债务余额10.7万亿元，其中多个地市的债务率高于100%。土地出让收益已经成为了许多地方政府偿还债务的重要来源资金以及推动当地经济发展的重要资本。一旦严格执行限购政策，土地出让收益将会大幅下降，这是地方政府所不愿看到的。地方政府执行限购政策的动力不足，必然会使限购政策的效果打折扣。　　　　限购并没有解决当前调控房地产市场的关键环节。　　　　当前，调控房地产的主要任务应该有两个：第一，对消费者进行分层，对不同收入水平的购房者进行差别性调节;第二，对房地产的投资属性进行抑制，使其回到理性范围之内。从这两方面来看，限购政策没有能够实现这两项任务，首先，限购限制了全体居民(二套以上住房)的购房行为，不仅没有实现对消费者的分层，反而更加忽视了不同收入群体之间的收入差异性。其次，限购政策能够对住房的投资需求进行一定程度和一定时期的限制，效果也非常明显和直接，但却直接“消灭”了住房的投资属性，违背了市场经济。　　　　尽管，限购政策对房地产市场能够起到一定的调节作用，但限购的本质是一种行政干预，限购政策也只是暂时压制部分需求，不能长期持续下去，是违背市场规律的。如果能够建立调控房地产市场的合理、科学地调控政策体系，那么像限购这样的行政手段就可以早日退出。

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