凛冬将至房地产开发商过冬策略解读

    11月12日，下午，万科建筑建设基地，东莞的冬天并不寒冷，穿着半截袖的郁亮坐在藤条编织的圆凳上，和众多媒体记者畅谈万科的过冬论。他说，2012年万科进入"冬天"模式，并将遵循现金为王、积极卖房、慎重买地的原则。　　　　就在一些业内人士还在期待今年底明年初调控政策或许会局部松绑时，万科却坚信房地产的冬天刚刚开始。还有业内专家则表示，中国房地产将结束高速增长期，进入"中速增长期"，从现在到2013年都将是调整阶段。哪一种说法更接近未来形势？如果，冬天"刚刚开始"，开发商要如何渡过这漫长的冬天。　　　　过冬模式1：大幅降价，现金为王　　　　上周末，万科位于上海的万科清林径和万科尚源低调开盘，价格直降20%~30%。据相关机构统计数据显示，万科尚源售出房源成交均价仅为12000元/平方米左右。而此前，该盘房源的累积合同均价超过16000元/平方米。　　　　上海已是万科在深圳、青岛、南京、北京等城市之后第5个大幅降价的城市。多布点、高频率的降价促销--万科的这一系列动作似乎应合了郁亮过冬论中的"积极卖房"策略。　　　　但万科不是因为资金链有问题才大幅降价。据万科3季报显示，截至今年10月，万科的销售额已突破千亿，万科账面上还"躺"着300多亿元的现金。万科的降价可能更多是从长远角度考虑，也符合其"现金为王"的说法。就像郁亮所说，"2008年的金融危机促使国内放松了对当时地产行业的调控，但这一次地产行业不会再有这样的好运了，而且现在还很难判断这个冬天有多长。"　　　　杭州也有多家房企亮出大促销，以量博得现金。比如名城房产，先是名城·湖左岸以7.5折价格推出特价房，再是位于桥西板块的名城公馆，以22000元/平方米的价格开盘，加上优惠，以89平方米的户型为例，名城公馆首批房源实际售价只有20400元/平方米左右。据高层透露，促销并非因资金紧张，而是希望在冬天来到之前储备更多的"粮食"。　　　　再比如刚刚"一降到底"，旗下四项目全面7.5折~8折的华元房产。华元房产相关高层就直言不讳地说，华元的资金并没有问题，之所以大幅降价是为了抄底拿地。就在上个月，华元在临平以1500元/平方米的低价拿了一地铁上盖的综合体地块，耗资超过7亿元。截至本周三，华元的这次降价活动也为其换回了58套的成交量。　　　　过冬模式2：转让股权，以渡难关　　　　在一些公司忙于大幅促销的同时，一些中小型房企，却忙着转让项目股权，以期换回资金扛过接下来这段难熬的冬季。

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