2011昆明楼市一路走低　2012是房产分水岭

    被国人称为“政策年”的2011带着余温即将跨入2012。回望今年频出的新政，“新国八条”、限购令、一房一价、三次加息七调准备金率……不仅延续了从去年开始的调控行情，且更加全面和坚决。而在与这些房地产政策和金融调控不断磨合，以及保障房建设对市场预期引导之下，2011年的昆明楼死呈现高开低走的局面，市场形势也悄然转变：传统的销售旺季“红五月”不再火，“金九银十”摇身变“铜九铁十”；曾经一路高歌的房价停下脚步，“地王”也从我们视线中消失；原先的购房支撑力量投资客“见风转舵”，而“刚需”则变得更为理性。　　　　调控连加码　　　　2011年初以来，涉及楼市的调控政策就没给市场留下任何喘息的机会，几乎以每月一则的密度接连打出。而此次覆盖范围最广、“史上最严”的调控则以1月26日出台的“新国八条”为起始拉开序幕。“新国八条”的强势出场，把“限购”推向全国，并上调了二套房首付比率至六成以上；不到两个月，昆版限购令细则“靴子”落地，其犹如一剂立竿见影的猛药，对于楼市虚火而言还是颇有效果；之后“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的正式实施，更彰显出政府对房地产调控的决心。　　　　与此同时，国家为调控通胀，不断提高金融机构存款准备金率并多次加息。1月至6月，央行每月上调一次存准率，每次0.5个百分点，将大型金融机构存准率推达历史高点21.5%；另外央行还分别在2月、4月和7月加息25个基点，经过三次调整，5年期以上的商业贷款利率再度破七，由年初时的6.40%调至当前的7.05%。而这三次加息六次上调存款准备金率更是从资金方面加大了房地产调控力度。　　　　尽管2011年国家和地方对房地产市场的调控力度之强前所未有，但就近日中央明确的“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”政策基调来看，未来楼市调控不放松、进一步提高存款准备金率和加息的预期依然强烈。　　　　成交现疲软　　　　在以“限购、限贷”为代表的调整政策之下，不少具备购买能力的投资者被排除在有效需求之外，其住宅投机投资行为受到遏制，而由于房贷首付比例大幅提高、按揭利率一路上调，以及调控下市场对房价下降的预期，大量改善型购房者和首次置业者则不再着急入市，选择观望。正是在这种形势下，昆明楼市成交量震荡下行。　　　　据昆明市房产信息网统计数据显示，在2011年调控力度最松的一个月1月昆明商品房共成交12536套，并成为今年以来月销售的最高点。但随着“新国八条”和“限购令”的出台的出台，加之春节假日因素，2月份的市场明显“降温”，仅成交4600余套。在3月、4月和5月这三个令人期待的节点上也并未见起色，进入6月的成交量则继续走低，接下来一个月的3100套销售数据更是创今年以来月成交情况的最低纪录。而之后的几个月每月成交均仅有五、六千套。在商品房市场疲软的情况下，二手房也同样遇冷，交易量大幅下滑，同比降幅最高甚至达到50%至60%左右，同时成交量下滑带来了议价空间的增大，部分小中介门店还因生意困难关门歇业。　　　　而楼市的降温也“传染”到了土地市场，自今年开春以来开发商一改往昔“抢地备战”的传统策略，开始刻意放缓拿地节奏、谨慎出手，因此昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态，甚至还有一些地块流拍。对此业界人士普遍认为，目前调控政策逐步落实和深入，加上银根紧缩、信贷收紧，使开发商们开始调整入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。　　　　房价理性调整　　　　房价会不会跌？年初，在昆明街头随机访问十位市民，可能有七位说“不会”，如今，反过来说“会”的可能是七位。

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