多卖房多备钱少拿地 万科备考楼市“下半场”

“迎着阳光领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科很“幸福”。但进入充满挑战的下半场，面对虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策，万科不容有失。　　　　3月13日，万科公布年报，全面摊薄净资产收益率(ROE)较2010年上升1.7%，达到18.17%，创下历史新高，但其财务状况并非高枕无忧。虽然手握342亿元的现金，但万科的现金比率、流动比率等指标都在下滑当中，担保余额占净资产比例大幅上升，净负债率更达到3年来最高点。此外，流动比率与速动比率的巨大差距，也在理论上削弱了万科的资产变现能力以及偿债能力。　　　　为此，万科一方面努力开拓多元化融资渠道，一方面越来越多地采用合作方式进行项目开发。与此同时，万科还致力于推动住宅产业化，目前已进入到规模化实施的阶段。“未来几年，万科的产业化施工面积，将出现快速增长，这也可能是万科在下半场仍有良好表现的制胜法宝。”分析人士表示。　　　　“迎着阳光领跑行业”的感觉让地产上半场结束后的万科很“幸福”。但进入充满挑战的下半场，万科必须卯足劲去竞争一场马拉松式的长跑大赛。虎视眈眈的追赶者、变幻莫测的市场和决不放松的调控政策令其不容有失。　　　　多卖房，多备钱，少拿地，万科正用这种“节衣缩食、勤修苦练”的备考状态进入2012年，并将这种运动方式延续整个行业冬天。　　　　决胜上半场　　　　如果根据万科的定义，2011年的业绩是公司在房地产市场“上半场”的最后一份答卷，那么用“上半场领先”来描述万科的优势地位正恰如其分。　　　　报告显示，万科在2011年实现营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，分别同比升41.5%及32.2%，销售面积达1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。　　　　“万科的结算面积并没有预想中那么高，明显有截留利润的倾向，这也是公司对未来态度谨慎，适当以财务技巧调剂业绩的惯常之举。”一位财务分析人士对记者表示。　　　　尤其值得一提的是，万科2011年的全面摊薄净资产收益率(ROE)较2010年上升1.7%，达到18.17%，创公司历史新高，迎来连续三年增长。由于这一指标直接关系到万科新一轮股权激励的行权条件，这一良好的增长势头能否持续也因此成为业内普遍关注的焦点。　　　　观察者指出，在住宅市场调控空前严厉的2011年，万科的业绩能够强劲穿越行业周期，在于其坚持高周转、“刚需”主流产品以及住宅专业化路线不动摇的稳健战略。　　　　“万科正在增加自己独特的竞争优势，从物业管理到户型设计的精细科学；从工厂化的降低成本提高效率到装修率的价值链衍生。”银河证券地产分析师潘玮认为，在这些核心竞争力的转变上，万科走到了行业的前列，在土地红利消失后，这种价值创造能力将在财务回报中得到更多的体现。　　　　中信建投地产研究员苏雪晶也认为，目前的万科处于非常好的启动位置，“公司经过2008年的调整后已经建立起满足3000亿规模的管理平台，约束其发展的管理瓶颈已经解决，未来万科规模效应将会进一步体现。”　　　　不过，在各项指标均呈上升态势之时，万科去年的结算毛利率和结算净利率都有所下滑：房地产业务结算毛利率28.79%，较2010年下降0.96%；结算净利率15.01%，较2010年下降0.51%。万科对此解释称，这主要是由于公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升所致。　　　　考虑到住宅销售仍然面临着严峻的市场考验，万科总裁郁亮坦承，预计今年万科的毛利率会继续下降，“过去我们的毛利率平均在25%~29%，现在可能会将到22%~25%。”　　　　从目前的情况来看，万科并没有大幅缩减开工量的计划。根据郁亮的表述，2012年公司预计开工量约为1380万平方米，这一数据略低于2011年1448万平方米的新开工面积。　　　　挑战下半场　　　　“这是一个似曾相识的冬天。”在年报颇受关注的“致股东”部分，万科如此开篇。　　　　郁亮在业绩说明会上表示，无论万科拥有何种优势，绝不敢对未来角逐抱有侥幸心理，而这也正是万科成熟并引领行业的重要标志。　　　　实际上，虽然手握342亿元的现金，万科的财务状况也绝非高枕无忧。如果对比万科近三年的年报可以发现，现金比率(16.7%、17.5%、11.6%)、流动比率(1.91、1.59、1.41)、货币资金/(短期借款+1年内到期非流动负债)(2.67、2.25、1.46)都在下滑当中，净负债率也达到3年来的最高点23.8%，担保余额占净资产比例由上一年的7.26%上升到目前的25.84%。　　　　此外，由于存货由去年的1333亿元猛增56.3%，达2083亿元，导致万科流动比率(1.41)与速动比率(0.37)存在巨大差距，这在理论上削弱了万科的资产变现能力以及偿债能力，也对万科进一步的多元化融资渠道提出更急迫的要求。　　　　由于股市融资的断流、海外融资尚未有明确的时间表，万科近期更多将融资渠道转向信托，甚至动用此前几乎很少涉及的关联贷款。从去年年底至今，万科已经从同属华润集团旗下的华润信托拿到40亿元的信托贷款，利率较市场成本稍低，主要用于旗下各项目的开发。　　　　“我们现在能借到钱，就是因为我们还有钱。”郁亮表示，“要保持合理的现金持有量，是我们融资上考虑的因素。”　　　　此外，郁亮也承认，由于多年没有在资本市场上融资，而且大量运用杠杆，会令企业的资金处于更危险的水平，所以万科只能采取合作方式，“去年公司不少项目都是采取合作方式，而2012年合作项目的比例还会进一步提高。”　　　　减少拿地也是万科储蓄现金的重要途径。根据万科以往的指标，拿地金额占销售金额50%是比较合理的状态，而2011年万科的这一指标仅为24.4%，远远低于2010年的55%。今年前2个月，除了参与到广州一处城中村改造项目，万科再无土地储备进账。　　　　“关注土地市场可能出现的调整。总体而言，在拓展新项目方面会更加严格，谨慎拿地，少拿地，甚至宁愿错失一些机会。”这是万科高层对拿地的明确态度，而在企业兼并收购上公司也坦言不再寄予更多希望。　　　　在当前市场环境下，万科60%的销售去化率开始受到挑战。今年1、2月万科新盘的去化率仅有55%左右，但郁亮强调万科依然不会调整60%销售率的标准，并将坚持下去。“相比于浅尝辄止的2008年，未来万科的高周转模式将遭遇更加严厉的挑战，这是真正考验万科的时刻。”市场分析者指出。　　　　从更长远的视角看，相对于住宅小型化和装修房，万科一直坚持推动的住宅产业化似乎理想主义的成分更重一些。但实际上，万科对于住宅产业化的商业考量，具有相当清晰的逻辑。目前万科的住宅产业化已经进入到规模化实施的阶段。郁亮表示，2012年万科的产业化项目和绿色三星项目开工面积均将达到300万平方米。　　　　“未来几年，万科的产业化施工面积，将出现快速增长，这也可能是万科在下半场仍有良好表现的制胜法宝。”分析人士表示。

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