地段论仍是房地产投资开发的“金科玉律”

“地段、地段还是地段。”出自华人首富李嘉诚的这句论断，早已成为国内房地产投资开发乃至普通百姓安家置业的“金科玉律”。　　　　地段论之所以被视为“金科玉律”，与房地产的特殊属性相关。简单地说，房子可以改造，而地段却始终无法改变。　　　　土地稀缺性　　　　以人民广场为圆心，延安路高架为横轴，南北高架为纵轴，内中外环为圆周，便组成了上海城市的整体架构。在这个架构基础上，形成各个区域和坐标。　　　　地段，即“Location”，与区位相比，一般是指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、街道和建筑的关系，其所关注的空间范围比区位要小，是从相对微观的角度去描述物业所处位置的。　　　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，所谓“地段论”反映的是房产作为附着于地产之上的物业价值的自然定律。只有建立在选择优良或者合适地段的基础之上，房产的开发与投资才具有吸引力、成长性，才有成为标杆的潜质。　　　　既然地段指的是一种地理位置关系，首要的则是与其所依附的城市土地资源。地段是比地块更高一级也更为复杂的土地分级单位，与城市土地资源的稀缺性相关联，其价值可以说正是城市土地资源和价值的体现。　　　　向来“物以稀为贵”。近几年随着城市化开发与投资进程的不断加快，国内城市特别是大城市，城市土地资源的稀缺性日渐凸显，能够用于开发建设的可供应土地更是极为有限。　　　　业内人士曾指出，近几年上海土地供应量一直偏少，可以说是处于供不应求的状态。　　　　日前公布的2012年上海住宅的供地计划也显示，2012年计划供地1000公顷，比2011年总体减少了200公顷。实际上，2012年1000公顷的计划供地，为近3年来的最低供应量。　　　　不仅总体数量有限，供应结构也倾向性明显。供地计划显示，2012年，经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小套型普通商品房用地计划总量为700公顷，余下30%为其他商品房用地。　　　　整体供地量的不足、供应结构有所倾向，不得不说是缘于土地资源本身的稀缺与珍贵。而这种稀缺和珍贵的直接体现，便进一步加速和加重了地段的价值，进一步印证了“地段论”。

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