投资增速三季度见底 首次置业支撑力不足 房地产行业面临大变局

有市场传闻，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市“刚需”入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。　　　　但问题是，中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？　　　　未来供求格局正在改变　　　　房地产行业一直以来供不应求的局面正在改变。　　　　随着2009~2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加（假设2009~2011年新开工面积在2012~2014年竣工），预计2012~2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012~2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说，仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。　　　　再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米（事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，但考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米），则城镇住宅将明显供过于求。预计2012~2014年累计剩余库存约2亿平方米。　　　　需要注意的是，2012~2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期（从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年）。　　　　2012~2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015~2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012~2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%,2014年会进入扩张，增5%，这样在2015~2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。

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