房地产信托 购买仍需谨慎

较高回报吸引投资者系统性风险不可不防———　　　　一季度的平稳渡过，使得此前业界普遍担忧的房地产信托首轮兑付难题逐渐消隐。不过，对于市场上层出不穷的房产信托而言，隐藏在暗处的风险依然存在。在调控政策持续，房企资金仍然偏紧的当下，购买房地产信托真的有那么安全吗？　　　　●新计划频出　　　　房地产成为信托资金最集中行业　　　　“您好，我们公司新近推出了一款房地产集合资金信托计划，您感兴趣吗?”“打扰您了王女士，请问您对房地产资金信托了解吗？”……家住望京的王女士最近经常收到类似的电话，向她推销信托产品。原本对“什么是信托”一无所知的王女士在全方位、多频次的介绍下，也对信托有了兴趣。　　　　“购买他们的信托产品，年收益率在9%到13%之间，比起3.5%的存款年利率真是高出不少。而且对方说房地产公司用他们在山东的地皮做了抵押，如果不能按时偿付就拿土地拍卖偿还，我觉得资金安全是有保障的。”王女士道出了她对房地产集合信托的看法。而在王女士周围，像她一样听说房地产信托的人也越来越多，与之相伴的是越来越多的“电话拜访”与房地产类信托产品的增加。　　　　“在我们近期推出的信托计划中，一些资金投向大的知名地产企业，因此也更受投资者青睐。即使预期收益率低些，投资者仍然趋之若鹜。”银创瑞财投资管理有限公司的一位内部人士这样表示。　　　　●前景难言乐观　　　　房地产企业资金仍然偏紧　　　　2010年以来，调控不断深入，市场销售放缓，房企资金链整体趋紧，随着银行信贷不断收紧，信托成为房企融资的重要渠道。随后，房地产信托发行和成立规模开始攀升。不过，到2011年下半年，房地产信托的收缩开始逐渐加剧。而从信托业协会发布的数据来看，到今年一季度，为开发商提供融资的信托渠道明显已经进入负增长的新阶段。然而业内人士预计，在调控政策没有放松的情况下，信托仍将在房地产融资环节大行其道。　　　　“之前曾有消息称今年3月是房地产信托兑付的高峰期，这一说法并不准确。实际上，今年的3、6、9月均为地产信托兑付高峰，尤以6、9月份为甚。而通过适当加大房地产信托的发行，3月份兑付小高峰得以平稳度过，然而在6月以及9月份兑付情况如何还不好说。”有信托业内人士表达了担忧。　　　　●资金操作花样繁多　　　　系统性风险投资者必须防范　　　　在王女士这样的普通投资者了解房地产信托的过程中，专业法律、金融知识的欠缺以及少数销售者对风险的刻意隐瞒，使得原本应该被揭示的风险被忽略了。在一些投资者看来，甚至认为房地产信托不存在风险，实际上这都是错误的认识。　　　　业内人士表示，一般情况下，投资于房地产市场的信托项目预期收益较高，但是其风险也相对较高；而上市公司股权质押、或投资于能源、电力、市政基础设施建设等的信托项目比较稳定，风险性较低，但预期收益也相对较低。由于目前政府出台的房地产市场调控措施，使整个市场处于较大的系统性风险之中，因此对于房地产信托产品，投资者一定要仔细辨别，不要轻率做出决定。　　　　上述人士表示，今年市场将有2000亿至2500亿元规模的房地产信托产品到期，而3月份只是第一波兑付潮来袭。值得注意的是，在兑付过程中，有部分项目由于及时兑付有困难，迫于外界压力，信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托，缓解了房地产信托的风险。而中信证券也认为，经历了去年下半年的调整后，信托公司在今年加大房地产信托的发行，促使了第一个兑付小高峰的平稳过渡。　　　　“市场这么大，要做到完全监控风险很难。有的公司因为无法兑付到期产品，不得不再发行新的信托以缓解燃眉之急。”该人士举例，“比如中信聚信汇金地产基金1号、2号的资金投向均为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。但实际上，天嘉湖项目本身的资金缺口并不大，星耀地产另一个项目‘星耀五洲’却因为现金流困难，已经处于半停工状态，这导致投资于该项目的‘华融-星耀项目集合资金信托计划’面临较大的兑付压力。谁能保证项目公司的信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲？还有一些信托项目资金投向为鄂尔多斯等地的房地产项目，却面临房子卖不出去、兑付困难的窘境。”　　　　此外，有些打着建保障房的旗号销售信托产品，取得了投资者的信任。投资者的想法很简单，那就是保障房是国家主导的建设工程，总不至于拿不回钱吧？然而业内人士认为，以保障房为投资方向本身就存在问题。“保障房的利润一般被地方政府限定为总投资额的3%-5%，而一般信托回报率都在9%以上。这样的做法本身就具有很大的市场风险，投资者必须小心防范。”

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