房产信托已现隐性违约 京沪两郊区项目垫资偿付

    房地产信托已现隐性违约。　　　　来自信托人士消息称，近期京沪两个郊区房地产信托项目，分别出现了还本付息垫资的情况。　　　　其中北京项目第一期的利息支付由信托公司本身垫资，上海项目则是通过一家资产管理公司过桥融资，安全完成了兑付。　　　　“有第三方机构愿意接盘，是好事情，说明还没有到最坏的时候。”一位受访信托公司相关负责人表示。　　　　中国信托业协会上半年的数据显示，房地产信托的余额超过6000亿元，仅前8个月新增房地产信托就达到2000亿元。在融资调控和销售限购等政策的影响下，近万亿的项目有多少会出现隐性乃至实质性兑付违约，正成为摆在信托公司头上的达摩克利斯之剑。　　　　隐性违约　　　　据了解，该位于北京通州的项目，并非“四证”齐全，但在支付信托公司高手续费的情况下，信托公司依然通过结构化处理发行了信托计划，之后受开工进度等影响，信托的第一期利息支付就出现困难，信托公司只得亲自出手。　　　　“半年付一次息，结果第一次付息就出现问题，可见项目资质非常薄弱。”相关人士透露，目前该信托公司相关责任人已经被处理，不过由于还未到本金兑付期，目前信托计划正常。　　　　而另一上海的信托项目，在近期需要清算兑付的时候，则是由一家资产管理公司代为兑付完成，因此并没有召开展期或延缓支付的持有人表决会议，避免了波及普通投资者。　　　　该资产管理公司上海代表处人士也向记者证实，近期接洽的相关地产融资项目较多，该公司内部预期房地产行业或许会有一波不良资产的处置高峰期，因此正十分关注其中的资产处置机会。　　　　但该项目之后是直接由资产管理公司处置，还是项目公司继续主导，知情人士表示，还未有定论。　　　　一位信托经理介绍，资产管理公司当前介入地产信托，第一步仍以融资为主，比如再宽限两年，如果两年时间过去后，项目仍然无法实现资金兑付，才会实质性进入处置资产程序。　　　　“一旦处置，资产管理公司收益是比较大的，因为信托计划一般抵押率是40%左右，收回本金基本上没有问题。”他估计今年资产管理公司接盘的这类地产项目，在几十亿规模。　　　　当然，通过第三方融资实现兑付，并没有影响到普通投资者的收益，因此信托计划目前并没有出现实质性违约。　　　　追逐高杠杆高利润　　　　前述信托公司负责人认为，基本上是到9月份，房地产的银行贷款和信托融资才处于基本停止的局面，而之前的融资应能应付到年底。　　　　如果融资环境继续从紧，最坏的情况将出现在明年年初，而不是今年三季度，因此目前的偿付困难应尚属个别案例，还未到全行业爆发的时候。　　　　值得注意的是，此次出现隐性违约危情的信托项目，都发生在两大一线城市的郊区。　　　　美国瑞阳房地产开发集团副总裁刘焕章认为，个中原因不难理解。他认为一线城市中心城区开发商一般资本金实力相对雄厚，融资杠杆不会很高，承受限购等影响的冲击也较强，但郊区项目融资杠杆一般更高，一旦销售回款放慢，就很容易发生问题。　　　　“这也是我两年前备选开发项目时，在上海郊区和三线城市徘徊的原因，不过最终我选择了三线城市，现在证明当初的选择是对的。”他说。　　　　他介绍，目前资金链容易出问题的房地产项目，主要有两个方面没有处理好：一是融资杠杆过高，另外是价格策略欠灵活。　　　　比如，一般是支付土地出让价格后，项目运作资金中，项目融资占一部分，建筑商垫资占一部分，然后提前销售回款占一部分，正常情况下有2年左右的投资周期，“如果投入资金的来源都是融资借来的，杠杆就太高，资金压力就会比较大”。　　　　另外，部分开发商在销售价格上预期过高。他认为以行业目前的定价，单个地产项目实现回本或者100%的回报是非常容易的，这也是很多开发商能承受百分之几十利率成本的原因。　　　　一个山东地产计划的融资敏感性测试显示：当销售价格达到预定价格的47.72%时项目即可保本；或者按预定单价销售，销售面积达37.65%时即可保本。而销售单价降低近一半以上的可能性较小，即回报翻倍的可能性较大。　　　　但投资商追求过高的回报率，在销售策略上仍显被动，一旦成交放缓，流动性也容易受影响。　　　　“把精装换毛坯，或者其它的优惠手段，降价的效果会非常明显，不需要标明打折这类敏感的动作，但不少开发商仍会犹豫。”他说。

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