胡正华：各地可能会跟进重庆存量房房产税

    主持人：本期高端访谈栏目我们有请到上海福美来不动产董事长胡正华作为访谈嘉宾，胡总您好，请为网友们简单介绍一下上海福美来不动产的公司的规模以及公司的文化吧。　　　　胡正华：福美来是一个创新卓越的公司，业务在二手经纪、一手代理，同时还有特许经营也是我们的主业，目前大概有接近200家店，另外整个市场整体来讲在一手和二手联动上，包括特许方面都有非常大的特色，而且在整个市场里面上海首选的加盟品牌，大概情况是这样的。主持人：目前在各个区域市场的情况呢？胡正华：大概200家左右，分布在上海的各个区域，周边也会有，在昆山花桥也有两家店，因为离上海比较近，所以比较看好。　　　　主持人：今年楼市的成交量对开发商非常惨，今年1至9月份二手房的成交量怎样呢？　　　　胡正华：二手房从现在的平均水平看1到8月份每个月1.34万套的平均水平，这个水平跟20006到2010年的平均水平比是偏低的，2010年基本在1.59万套/月的交易量，现在是1.34万套/月，但是和去年的水平看今年这8个月整体来讲比2010年同期成交量提高了10%，2010年因为整个受调控的影响比较大一些，所以整体来讲交易量在这个时期比较明显，一般来讲都是交易量在4、5月份是高峰期。不管低于整个的历年水平，但比去年还是有增长的。　　　　主持人：今年1至8月的成交低谷与谷峰在哪里呢？　　　　胡正华：1至8月份2月份是低点，因为今年的限贷、限购是从年初开始，2月份只有7000多套，还是低谷，到了3月份是比较高的水平，其实8月份的水平还是比较低的，只有11000套的成交量，也算是一个相对的低谷，我们看到实际上从9月份开始到目前来看，可能在1.2万套/月或者1.3万套/月的水平，成交量有所恢复。　　　　主持人：这是什么原因呢？　　　　胡正华：今年相对来说比较特殊一些，整个政策持续性调控，而且没有见到丝毫的松绑的可能性，所以整个今年的限购政策可以说在这半年多的时间整体上反映还是比较平稳的。　　　　主持人：在上海各个区或者哪个板块二手房交易比较火爆一点呢？　　　　胡正华：确实是相对低的时期，但还是有活跃的区域，包括顾村等等这些相对集中的外围区域，整个交易量比较活跃，大概每个月有400多套的成交量，次新房比较多，比较集中，特别在外围也是我们客户看好的区域，基本周边都有轨交配套，所以在这种情况下也符合现在很多客户的需求，因为客户更多是刚性需求，通过前一段时间的过滤投资性的很少，除非是改善性住房，一般都是确实要住的，他们对整个交通、周边环境的要求的确有要求。　　　　主持人：那周边的近郊板块交通怎样呢？　　　　胡正华：都不错，像顾村什么都有地铁，都是地铁可以到达的地区。　　　　主持人：目前一二手房价倒挂现象，我们如何看呢？　　　　胡正华：目前确实有部分区域有这样的一些现象，但这个现象不太普遍，也是主要一些外围的新盘供应量比较集中的区域，包括嘉定新城，本身新盘供应量比较集中，开发商整体来讲自己没有获得流动资金，所以销售压力比较大一些，整个价格上打折幅度相对比较大，但是整体来讲和二手比也没有太大的突出差价，就在5%左右，二手房的房东相对来讲在目前的市场环境里还是比较坚挺的，一些二手房的房东很多人认为市场还是非常大的，整个市场就算把房子卖了也没有更好的选择，所以都很淡定，在整个博弈的过程中价格往下调整来讲还不是压力特别大，很多区域还是以稳定为主，如果倒挂的话只是部分的局部区域，就是在外围一些新盘比较集中的市场，而且那种确实比较少，所以在这种情况下没有太明显的现象。　　　　主持人：二手房可能需要一些特殊的系统，听说福美来最新上了一个房源系统，能否介绍一下。　　　　胡正华：我们认为整个市场在未来，尤其是现在整体的调控阶段，在周期性的过程里一定会有很多新的模式诞生，尤其是竞争，这是毫无疑问的，不变就可能有可能落伍，在整个市场竞争中处于边缘化的位置，所以为了应对竞争我们觉得创新是必须要做的，现在来讲创新的动力相对比一年前足得多，因为市场面临这样的压力，你必须要改变，适应外部整体的环境，所以在这样的情况下首先信息技术方面必须要有所提升和创新，所以在整个企业里面ERP系统做了升级和改善，新系统着眼点是整个模式的转型，主要一个特点就是围绕如何让经纪人能够更多地节省他们的时间，让他们把时间放在更多产生绩效的销售方面，主要标志就是信息的完备和房源信息、客源信息的完备性、准确性、真实性，这三个方面有了比较大的提升。大家都知道，之前很多系统里面，很多经纪人也好，各方面对系统内部信息的准确性、完备性、真实性不是很重视，现在随着发展毫无疑问，今后很重要一个趋势就是必须要很专业，你的服务也必须要到位，这样让你的资讯、房源信息、客源信息在信息完备上，包括图片也好，所有关于背景也好，所有的信息资料都要有，这样的话经纪人一旦说在服务的过程中马上调到他，这就很准确，可以为客户做到明确的描述，这样的话对客户有了更好的黏性，所以应该说对整个信息管理完备，还有关于我们说的真实性、有效性方面大幅度提升，这是在这套系统里最主要的特点之一。　　　　另外一个特点，整个系统也是对主营销比较多一点，包括公司和焦点网等公开的营销渠道更多怎样去对接，这方面也是节省我们的时间，房源再次登陆，这个营销整合也是很重要的特点。　　　　另外，整体上模式大的改变该是为了适应加盟的，因为福美来原来是一个加盟的体系，在这一点上配合整个加盟模式的改变，整个系统做了相应大的改变，这里面表现在整个加盟店的管控以及加盟信息的整合做了大的提升，为了应对整个市场的竞争，希望把更多的加盟店资源有效利用起来，同时让大家形成一个团队，能够和外部市场去竞争，这是我们很关键的内容，未来的市场一定靠团队在运作，只有让我们通过系统化，让加盟商在这些方面取得更多的优势，这样的话才能在市场里有更大的竞争力。　　　　从系统方面主要是三个方面大的改变。

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