重庆房产税开征存量房 渐向物业税性质过渡

    有消息称，重庆市10月1日起开始，对主城区内符合要求的的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。而重庆市长黄奇帆日前在接受媒体采访时也表示，重庆房产税改革试点成效明显，有望逐渐全国推进。消息印证了笔者前些天的观点：在持续调控一年多后，楼市目前调控政策已渐渐见底，而未来要对市场有点影响的，预计还得用上“房产税”这招，虽然在目前的状态下，房产税预计在一定时间内效果都将有限，但这一房屋保有税的全面推广将会对楼市影响深远，房产税扩大征收范围只是时间问题。　　　　其实，重庆此次只是开始征税的“动作”而已，其房产税的规定与年初试点办法并无改变之处。2011年1月28日，上海、重庆同步试点征收房产税。重庆的房产税方案是，重庆对个人拥有的，包括存量及新增的独栋商品住宅、个人新购的高档住房以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的三无人员的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房征收房产税。其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。其中，单价高于主城区商品住房均价的3倍以下，征收0.5%的房产税；3-4倍的，征收1%的房产税；4倍以上的，征收1.2%的房产税。　　　　征税范围内的住宅，还有一定的免征面积：存量独栋商品住宅，免税面积为180㎡；新购的独栋商品住宅、高档住宅，免税面积为100㎡；但是，在重庆市无户籍、无工作、无企业的“三无”人员，其新购的第二套及以上普通住房也在征税范围之内，且没有免征面积。　　　　事实上，笔者一直坚持之前的观点，目前无论重庆还是上海，两个试点城市的房产税的征税都是一种“过渡期的最初形式”，税基小、税率较低，覆盖范围相对很小，短期内对市场的影响效果有限。但在外部环境达到一定标准，时机成熟，真正作为一项房产保有环节的长期税种而全面推广“完善版本”的房产税的话，则房产税才是抑制楼市过度投机的长远之策。目前的限购、限价等行政干预手段只不过是暂时的“治表之举”，终不能长期实行。在调控政策各种招数悉数出尽，政策面逐渐筑底的局面下，未来不排除房产税的征税范围、标准进一步扩大的可能，房产税有向“物业持有税”演进的趋势。　　　　长期以来，我国现行的房地产税收政策存在着先天性缺陷——重交易环节而轻保有环节。房地产的税负较多的集中在开发与流通环节，对其保有环节几乎没有涉及到，因此，房产持有者无法按照占有资源的量，缴纳数量不等的税款，这显然缺失了税收的公平和公正性，也造成了不少个人和开发商，故意囤积土地和房屋，从而最终使房价一路上涨，市场调控骑虎难下。　　　　但是，必须客观指出，从当下市场发展的现状以及经济环境目前的大背景来看，若指望推广现在试点的房产税来平抑房价方面，让房地产市场重回良性发展轨道，这也是行不通的。持有税的全面推广笔者认为旨在“和风细雨”、逐渐地长期调节房地产市场，这一调控功能不会是一蹴而就、立竿见影的，需要全面推广完善后，长期作用才能显现效果。并且，现有房地产税收体系有必要来一次彻底清理，一些税种该合并就合并，不合理的应废止。这样，房地产的税收体系才能发挥出其应有的真正的功能。　　　　例如现行试点的房产税，由于目前试点的渝版、沪版房产税都相较而言较为“温和”，与物业税的征收方式还是有很大差别，如沪版的存量房不征收等等特点。因而，目前来看，试点效果并不明显。

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