房产调整或致投资增长回落

    站在当前的时点看，房地产行业的中长期调整序幕已经拉开，但短期内影响主要体现在房地产投资下滑可能会改变当前经济平稳回落的节奏。从数据上看，本轮房地产投资周期从2010年5月峰值已经回落，目前已经连续回落十三个月，名义增速从38.2%回落5个百分点到33.2%，实际增速从34.6%回落8.1个百分点到26.5%。目前仍处于回落周期之中，随着预售回款速度放缓，未来三个季度房地产投资仍将持续回落。　　　　房地产市场短期内显著回落发生的条件是顺周期融资来源的同步急剧收缩和房地产销售同比连续负增长。这一回落特征曾经出现在2008年6月，房地产投资名义增速在八个月内从峰值33.5%大幅度回落32.5个百分点，40%的回落幅度发生在前七个月，60%即20个百分点的回落幅度发生在最后一个月。从先行指标上，在触底之前按揭款连续六个月双位数负增长、定金及预售四个月个位数负增长、信贷资金的大幅收缩以及房地产销售连续十二个月高位负增长促成了房地产投资"V"形着陆。　　　　从目前的情况看，房地产投资的回落节奏仍然比较温和，但四季度开始，随着保障房全开工导致的房地产新开工同比增速下滑，经过销量下滑、新开工下滑之后，房地产投资将在2012年一二季度出现较大幅度的下滑，甚至会产生所谓的"尾部风险"。　　　　第一，从本轮周期看，房地产投资在2010年5月见顶，名义增速为38.2%，虽然在过去13个月呈现持续回落状态，但回落幅度十分温和，基本是匀速递减，单月平均回落幅度不足0.4个百分点。更为重要的是，与2004年相比，本轮资金来源增速69.5%的峰值远远高于投资增速38.2%的峰值，两者之差超过30个百分点，2004年两者之差仅为10个百分点，超额资金来源的支撑作用使得本轮调整以来房地产投资增速并未随着信贷的大幅收缩而同步大幅下滑，波幅明显收窄，对投资和经济增长的冲击也相对较轻。　　　　第二，从本轮房地产回落的先行指标观察，资金来源领先于房地产投资三至四个月，三季度资金来源同比增速23%，二季度为18%，虽然资金来源增速总体上仍小于投资增速，预示着四季度房地产投资仍将处于下滑趋势，但于三季度资金来源同比的攀升却同时意味着四季度的下滑幅度也不会太大。以资金来源、实际资金成本等自变量测算的结果显示，2011年房地产投资增速逐季温和回落，预测全年增速为30%，不过统计上，每年最后一个月开发企业和统计部门都会对全年累计增速进行一次校正，幅度通常为-2个百分点，考虑到这一因素，将全年投资增速30%的预测值向下修正之后为28%，仍然高于固定资产投资名义增速约3个百分点，对投资和经济增长仍然有显著的正向贡献。

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